地产公司上市洪波涌起募资将超500亿港元

　　10月以来，境外股市强势上涨，道指、纳指、恒指等股指纷纷创出新高。这使得前期沉浸在“破发阴影”中的中资地产公司再度掀起境外上市热潮。10月17日，国内首只地产科技概念股中房信集团（CRIC）登陆纳斯达克，受到投资者热捧，上市以来累计涨幅达35%。在香港市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产公司相继启动招股。

　　自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。据中国证券报记者统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

　　业内人士分析，四季度，资本市场流动性依然充裕；在今年行业景气回升中，多数房企交出了靓丽的业绩答卷；优势房企将成为境内外资金青睐的对象。而房企上市融资，在为未来投资布局做准备的同时，也将加剧土地等资源方面的竞争。

　　为扩张“输血”

　　作为资金驱动型行业，上市融资是房地产企业为扩张“输血”最有效的举措之一。今年以来，包括CRIC、世联地产在内的“泛房地产”业内企业都开始了上市之旅。而募集资金主要用于主营业务扩张。

　　CRIC招股说明书显示，其上市净募集资金逾2亿美元，将主要投资于新信息和运营系统，同时用于销售和市场拓展。CRIC联席董事长周忻便指出，此次IPO有利于公司继续推进国内最大和最先进的房地产信息系统建设，为房地产开发商、供应商、专业机构以及个人用户提供多元化房地产信息服务；进一步拓展和深化房地产信息和门户网站服务领域的商机，建立公司在细分市场的核心竞争力。

　　恒大地产向基础投资者透露的未来计划也显示，按照现在的开发进度，公司在未来3-5年将具备充足的土地储备，保持物业开发高速发展，并计划继续以滚动开发方式维持5000万平方米的土地储备。同时，公司将继续在全国各主要省会级城市快速大规模开发地产项目。预期每年在建建筑面积维持在1500万平方米水平。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，基于对国内楼市的长期看好，近期启动上市的房企均有扩张土地和城市布局的计划。这些房企中，不乏绿地集团、恒大地产、龙湖地产等全国性开发商；也不乏中骏置业、佳兆业、卓越集团、农工商房产、同策房产、策源置业等区域性房企。显然，上市“输血”将成为这些企业今后扩张的主要推动力。

　　一位投行人士指出，上半年，房地产市场销售大幅升温，带动库存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模，因此，对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产业，寻求上市融资，将变得较为迫切。

　　“今年第四季度很可能创历年来内地房地产企业海外融资额的最高峰。”瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平对媒体表示。他预计，四季度内地房地产企业在海外融资金额将达到80亿至100亿美元。

　　市场现分歧

　　先行赴港上市的内地房企华南城和恒盛地产在上市首日遭遇“破发”，而宝龙地产定价和发行规模大幅缩水，显然，房企境外上市潮中也现“暗流”，市场在升势中也开始趋于谨慎。

　　宝龙地产占IPO筹资规模10%的面向散户发行部分的股票约有22%认购不足。为此，公司将招股价由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，首次公开募股筹资规模也从6.28亿美元降低至3.53亿美元，缩水近一半。

　　消息人士称，即将进行招股的福建明发、厦门禹洲、卓越地产及花样年等公司，在招股价上将有明显折让。其中，福建明发招股价较其资产净值折让将超过60%。

　　分析人士指出，目前，境外市场整体资金依然十分充裕，此前一度冷却下来的新股热潮，正跟随重归升势的大市而再度升温，“破发潮”也暂告一段落。有较大折让的内地房产新股依然受到投资者的青睐。蔡洪平认为，香港市场IPO已经从追捧期进入选择期。

　　恒大招股价初定3-4港元/股，根据恒大地产2010年预期净利润计算的市盈率为5倍至6.6倍，每股资产净值折让为54.1%至39.4%。新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄作为基础投资者各斥资5000万美元进行认购。随后，李嘉诚也宣布将通过长江实业认购恒大股份。

　　业内认为，金融危机过后，境外资本市场更关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量，“投资者最终的选择，将体现出这种差异性。”

　　在香港，投行对地产公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即净资产价值法。相对于简单的市盈率定价，NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估；但这种方式也推动了开发商对于资产的简单崇拜。

　　野村证券一位地产分析师指出，随着市场对地产企业IPO更趋理性，今后，地产商在关注资产规模的同时，更应关注资产质量和品牌等因素。

　　上市资源外流

　　虽然A股提供的市盈率远高于H股，但一直以来，受A股上市门槛影响，房企IPO多路途艰难。民企居多的房地产类公司在IPO时多数选择境外市场。而大量房企境外上市，无疑也是对内地股市房地产板块“新鲜血液”的分流。

　　近几年来，房地产公司thldl.org.cnA股IPO的占比明显偏少。根据中国证券报记者的统计，以申万行业标准划分，自2006年以来的三年多时间里，房地产企业在A股市场完成IPO的公司只有6家。2006年分别是保利地产)和北辰实业2007年是广宇集团和荣盛发展2008年为合肥城建和滨江集团而自2008年下半年以来，已经有超过一年的时间内没有一家房地产公司成功登陆A股市场。

　　在中国房地产测评中心最新公布的2009年前三季度房地产企业销售排行榜中，排名前20位的房地产企业大部分已经在沪、深两市或香港上市。在这份榜单中，位列前十名的房企中只有万科、保利地产和金地集团在A股上市，而中国海外、富力地产、世茂地产和华润置地等公司则选择了在香港上市。而恒大地产、龙湖地产也将登陆香港市场。

　　投行人士表示，境外市场对企业IPO的审批判断标准更偏重于企业在行业内是否拥有良好的发展前景和盈利能力，因此内资优质房企赴海外上市的成功率便相对较高。上市流程短，再融资机会多，企业可与国际接轨等因素，吸引着国内房地产企业竞相海外上市。

　　而在A股市场，对房地产募集资金用于储备土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，证监会将不予核准。业内人士指出，土地储备是房地产企业的核心资产，但有“两年不开发用地由政府收回”政策在前，土地储备不是证监会考量上市资格的重要标准，这就造成了房企资产质量难以合理评估。而中资地产公司的盈利水平往往存在波动，这也使得其A股IPO不太顺利。

　　数据显示，目前在A股的全部109家房地产企业中，只有45家是通过“审核过会”程序上市，其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。