近16年时间里已经有近100家上市公司,1000家企业和近10000名管理者成为THLDL大课堂学习型社区中的一员。

管理资讯|领导力首页 > 管理资讯 > 房地产 > 上海房地产行业的内因是自身发展的供需

上海房地产行业的内因是自身发展的供需

时间:2009-11-04 09:05:22 来源:搜房网
  大家好,我觉得绿地这家企业真的是非常用心,因为我们平时做研究的话,也非常难得和李老师一起分享的。这也给了我压力,对于这样负责的开发商,我今天用数字的方式跟大家做一些分析,用研究成果跟大家进行一些分享,09年是不平凡的一年,就目前是不是进场的时候,大家可能对此也有一些机率。

  因为我是搞研究的,所以谈板块发展之前我想先谈一个现象。因为房地产发展之前也有自己的发展规律,没有人很准确的预测这个房地产发展的顶部和底部的时期。但是我们发现一个特征,只要你可以守超过一个周期的投资行为,没有人是亏的。一个房地产从复苏期到高速发展期到调整期无论是城市规划,还是房地产的固定资产投资,以及我们政府政策的反应,还有开发商企业定价的策略。他都有自己的特点。关键是我们要分析,上海的房地产到现在是什么样的结点。从06年11月份的时候,我们上海已经出现非常好的势头,我们已经从调整期走向了复苏期。07年、08年按照我们的预计,07年走的非常好,08年按照我们的预测他应该进入高速发展期的。因为已经完全起来了,经过05年的掏空,所有的政策有了效应以后,我们起来了。为什么在08年在正常应该进入发展期的时候,出现了楼市的爆退呢?外部的环境影响到了我们,所以经济当中出现一个拐点。

  但是我们知道决定事物性质、走向的是内因,上海房地产行业的内因是我们自身发展的供需决定的。我们看一下上海房地产thldl.org.cn的发展。5月份的时候,我们有5个纬度的关注一手放的指标。一个是新盘当月签约率,阅读成交面积,阅读成交均价,当月批售比和累计一年的批售比。我们发现上海市场已经逐步的回归正常。这个图当中大家可以看到,从09年1月份开始,如果抛开春节的话,我们看到从09年1月份一直到现在发展的非常好,快速的走出来了。我们看到现在已经有100套房子200个人排队,所有的楼盘都出现这样的画面。想谈的是什么呢?上海本身的需求他是存在的,而且这种需求的多元化其他城市不具备的。这里是一手放分环线来看他的成交价格走势。在这样的一个已经上升和恢复的市场当中,投资机会或者是买房的时候,看重哪些指标呢?我觉得是五个方面的纬度,时间和地段刚才提到了,还有开发商,操盘人,包括很多参与的主体,因为他决定了房子的质量,还有一个很重要的主体叫政府。因为你看房子是看他土地本身地价的增长,而带来这个变化的是规划,而这个规划是掌握在政府手里的。比如说两个中心,比如说八大功能中心,是被浦东的1400平方公里承载的时候,意味着将来有很多优质的资源来集中,这里面包含了政策的倾斜,这会带来好的企业的入住。这些好的因素会带来钱和人,这些都是战略要素的转移和集中,而这些东西的转变会导致我们土地价格的上涨。因此这个时候买房子的话,消费者就会占到很多的便宜。

  接下来我从数字的角度来看周康板块。浦东的别墅我们一致认为他的起点高于浦西,这里面主要是5大原因,这是我们之前研究时候一直认为有的。浦东的别墅,一个是他的土地属性有很大的优势,上海是一个偏心圆,浦西的外郊环的地方,他的城市化发展已经很高了。而这一点上,他就占了很大的便宜,因为浦东的别墅都是城市别墅。真正在中心区域满足人第一居所的别墅,随着城市的递进,他永远是富裕阶层终极改善的归属。浦东的别墅63%是位于外环以内的城市别墅,而浦西84%是位于外郊环的。这是浦东别墅的第一个优势,起点高很多。

电话:400-658-1599

传真:010-62798843-20
邮箱:unitraining@tsinghua.edu.cn

地址:北京海淀区清华大学华业大厦3608室
邮编:100084

联系电话:400-658-1599 秦老师:18910732278(免费企业创始人班) 司老师:13370142998(资本运营企业创始人班)

Copyright 2000 - 2016 www.thldl.com All rights reserved. THLDL大课堂 管理培训 企业培训 版权所有. 京ICP备12035889号-5