房地产经营管理条例：交房是个大学问

    房地产经营管理条例:交房是个大学问

    读者王先生电话咨询，2007年11月，其购买某房产公司开发的商品房一套，约定交房日期是2009年10月31日，但未约定房屋交付使用的条件。2009年10月31日，房产公司如期通知王先生前去验收房屋，可却未能提供《竣工验收备案表》。王先生能否以此为由拒绝在交房通知单中签字？

　　【律师解答】

　　本案涉及商品房的交付使用条件问题。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，所谓商品房的交付使用，是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给购房者占有。实践中，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给购房者，即人们通常所说的“交钥匙”。根据法律规定，房地产开发企业在交付房屋时，必须要符合一定的条件，其分为法定条件和约定条件两种。

　　1.法定房屋交付使用条件：

　　法定房屋交付使用条件是指，在房地产开发企业与购房者对商品房交付条件未作特别约定时，商品房的交付条件要符合相关法律中关于房屋质量的基础性要求。

　　根据《建筑法》第六十一条第二款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　《建设工程质量经营管理thldl.org.cn条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　(五)有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　据此，商品房竣工完毕，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工及工程监理等有关单位进行联合竣工验收，如验收合格，则由上述“五大责任主体”分别签署质量合格文件。

　　由此可见，商品房在取得建设、设计、勘察、施工及工程监理部门分别签署的质量合格文件后，即视为验收合格，可以交付使用。

　　实践中，建设单位在组织相关单位对房屋进行竣工验收时，将提供建设管理委员会印制的《××市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称《竣工验收备案表》)。建设、设计、勘察、施工及工程监理部门经审查，如认为该工程符合验收条件，则应分别在“竣工验收意见”一栏中签署单位负责人姓名，并加盖单位公章。即开发商在取得建设、设计、勘察、施工及工程监理部门分别签署的《竣工验收备案表》后，房屋即视为验收合格，符合交付使用条件。

　　至于《城市开发房地产经营管理条例》中关于房屋要经过综合验收后才视为验收合格的规定，已被2004年5月18日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定 》明确取消。

　　2.约定房屋交付使用条件：

　　所谓约定的房屋交付使用条件是指房地产开发企业与购房者，对房屋交付使用条件在符合法定最低质量标准的基础上，进行更高要求的约定。

　　根据2000年建设部、国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》第八条，购房者与房地产开发企业可选择上述五种方式中的任一约定作为商品房交付使用的条件。前四种是根据相关法律、法规及部门规章制定，第五种供购房者与开发商共同协商确定内容，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就是有效条款，对双方均有约束力。

　　综上所述，房屋只有在具备法定或约定的条件后，才可交付使用，否则，购房人有权拒绝接收，开发商如不能按期交房，购房人有权要求其承担违约责任。

　　本案中，由于王先生与房产公司未对房屋交房条件做出约定，关于该房屋的交付条件应适用法定交付条件，即房产公司只有在取得建设、设计、勘察、施工及工程监理部门分别签署的《竣工验收备案表》后，房屋才视为验收合格，符合交付条件，否则，视为该房屋未经竣工验收，王先生当然有权拒绝接收房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

　　“大定”能退吗

　　【读者咨询】 读者李女士来电咨询，2007年3月，李女士对一套商住楼产生兴趣，即与开发商签订《购房意向书》(以下简称《意向书》)，预订房屋一套，并按约定交纳了1万元意向款。《意向书》仅约定：购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃订购权，且意向款不予退还。后来双方在签约条款问题上分歧较大，李女士约定放弃购房，要求退还意向款，但开发商以有约在先为由，拒绝退还。请问：该意向款能否返还？

　　【律师解答】从《意向书》的内容可知，“意向款”属于“订约定金”，而合同未能签订，是由于双方就合同条款未能达成一致，并非是由于李女士的违约行为造成，故开发商应将“意向款”退还。

　　物业公司能扣业主钥匙吗

　　【读者咨询】读者陈女士来电咨询，2005年7月，陈女士与某开发商签订商品房买卖合同，购买商品房一套，陈女士一次性支付了全部房价款。交房时，陈女士持开发商提供的提房单去物业公司拿钥匙，可物业公司却让陈女士先交纳一个季度物业管理费，否则拒绝提供钥匙。请问：物业公司的做法是否合法？

　　【律师解答】物业公司的做法无法律依据，因其与开发商之间是委托代理关系，故陈女士可要求开发商承担违约责任。

　　邻居装修影响休息谁负责

　　【读者咨询】读者卢先生来电咨询，卢先生住花园路某小区4楼，前不久其5楼邻居冯先生却将自己的房屋装修成宾馆进行经营。每至深夜脚步声、说话声不断，严重影响到卢先生及其家人的休息。为此，卢先生多次与冯先生协商，可情况仍未有所改变。请问：该如何处理此事？

　　【律师解答】《物权法》：第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　据此，冯先生未经卢先生等有利害关系的业主同意，擅自将自己的住宅改变为宾馆，其行为侵害了冯先生的相邻权，冯先生有权到法院提起诉讼，要求卢先生停止侵害并赔偿损失。