房地产经济学会：外围增量房将占半数以上

　　由中国房地产业协会与陕西省房地产研究会主办的“全国首届城中村改造高峰论坛暨城中村改造行业经验交流大会”在西安宾馆开幕。本次论坛历时两天，将探讨政府、企业、村集体参与城中村改造的方式及发展的理论、方针、政策等。

　　上海市房地产经济学会常务副秘书长卫国昌在论坛上做了发言：

　　我是上海市房地产经济学会的，是搞研究的，上海市房地产业协会和上海市房产经济协会每年召开房交会都是我们两家单位共同主办的。

　　今天我想借这个机会能够把上海的有关情况做一个简单的介绍。无论从上午专家领导的发言，还是下午牛主任的专题交流报告，材料都很丰富，大家对有些问题讲的很深入，我们研究单位是从不同的角度分析这些信息，提供决策的制定者、决策者，所以我们还是回到研究工作者，不同的角度，不同的身份来看这个问题，材料很多，报告也很丰富，我们回去会好好学习。为什么这次我们要来学习呢？因为我们在中央新农村房地产业，我们去年成立了课题组以后，专门到重庆广东进行过调研，他们那边特别是广东城中村也有很多的经验教训，今天在西安有这么个情况，更系统、更深入的大规模的来推动城中村改造，对我们研究来说特别密切，而且对上海的房地产经济发展也是一个推动。

　　下面我从两个方面介绍一下，一个介绍一下上海近况，另外我们在研究面对上海房地产经济发展形势的看法，供各位参考，所谓他山之石可以攻玉。上海处于快速发展阶段，大家知道今年是改革开放30周年，上海城市有着悠久的历史，新中国成立以后，上海人经过50多年的奋斗，正在向建成国际房地产经济，金融、贸易中心城市，率先推进改革开放，率先向和谐社会主义目标迈进。上海由于大量的人口进入和外来人口的增长，上海人口的总量不断扩大，2007年底全市常住人口有1858万人，其中户籍人口有1359万，外来常住人口有499万人，正在向现代化的国际大都市目标迈进，上海赋予中央的任务，面向世界，服务全国，联动长三角的责任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位，在土地面积仅仅占全国0.06%，完成了财政收入占全国的1/8。

　　解放后到改革开放前，上海由政府统一建设、统一分配、统一管理，住房建设严重不足，1978年人均居住面积比1949年仅仅增加0.6平方米，改革开放30年来，上海以党中央国务院推进的经济体制改革为动力，以土地使用制度改革和住房制度改革为突破口，治理于房地产经济市场的规范。上海房地产业经历微速到过速，既促进了国民房地产经济发展，又促进了城市面貌的改变，到上海去的人就可以看到，现在已经成为世界大都市，硬件软件都在迈进。根据统计上海市区人均居住面积从1948年4.5平方米，提高到2007年16.5平方米，由1978年32%，提高到2007年的97%。为什么说上海市在城中村改造中间我们还要向大家学习，因为我们上海市经历了旧区旧房改造，国外有报道，2002年左右8万人口大动迁，确确实实改善了居住的条件，这是上海30年来的基本的改变。

　　下面我想讲讲，当前房市的发展很重要的一条就是市场化、城市化、全球化，城市化的进程与房地产经济的发展是什么样的趋势，根据我们的研究，根据发达国家的经验，都市的房地产的住宅发展与城市化的进程关系是十分密切的，都市人口的动向，产业的构造，基础设施的建设，房屋政策的变化，都会对我们房地产经济发展产生直接的影响。

　　从国际城市化的进程与市场发展的互动的工程来看，我们认为都市的房地产业大概要解决三个阶段：一个就是聚集阶段，城市化进程的初级阶段以集成化为特征，表现工业人口大聚集地集中，这时候房地产市场一般都是处于初级阶段，在政府的支持下平衡发展。人口的增长本来有就意味着住房的增长，随着建设数量的扩大，考虑到土地开发的有限性和滞后性，以及市场利润的追求，房地产价格开始逐步上升，市场的增长，房地产业形成了规模性的产业，房地产业就开始进入了缓慢的阶段。

　　扩张的阶段，到城市化进程到一段阶段以后，房地产业开始进入分散化阶段，房地产经济市场就表现出城市住宅郊区化的发展趋势，城市住宅郊区化的原因大致有三个：一、拥挤的环境，造成人们生活质量低；二是中心城区昂贵的房价；三是便捷快速的现代交通工具为居民大量外迁提供了可能。我想城市化的构成大同小异。上述三个因素的相互作用，使得生产成分较高的企业和希望提升社会质量的群体也开始了规模性的迁到郊区，从而带来郊区房地产市场的蓬勃发展。目前上海房地产市场就是处于这个阶段。

　　第二个是综合的阶段。目前国外由于中心城区人口和工业的过度转移造成了大城市的中心城区的交通设施的低效率使用，另外大量中心城区工作郊区生活的人流造成了日益紧张的交通堵塞，因此政府开始也有意识的引导人口适度的回归中心城区，协助大城市回归内城房地产经济，使中心城区和郊区房地产市场均衡发展。

　　从上海整体上来看，房地产还在大规模的投资，特别向郊区发展。目前上海市批准的新城主要有滨江、松江、珠三角、丽江新城，等等，一个是它有发展的空间，而它的骨干道路是通向郊区的，而不是城市网路道路。第二，独立性，新城的水电气等配套设施。第三是产业性，它可以形成独立的产业性，发展也可以比较成熟。一旦上海房地产经济进入均衡的发展阶段，这种机会就会上升。

　　第二点，上海房地产市场的发展趋势，已经形成了多元化的房地产经济的主流，地区房地产需要改变传统的发展模式，按照发展的规律，从总体上来看未来得房地产发展将有以下的重要变化：一个是上海房地产已经出现了从增量市场向存量市场发展，由于前10年的大规模建设，市场上的存量房越来越多，商品房所占的比例越来越少，因此市场上存量房屋交易比重也在不断上升。2006年存量房交易量已经超过了新建住房，按照西方国家的定义，成熟的房地产市场中二手房的交易量占到70%—80%，将可能在“十二五”时期出现。

　　近年来增量房供应量越来越少，只有10%，而外围的增量房将占到2/3以上，这就是上海房地产的发展趋势。第二，在消费群体上存在本地消费和外来消费的差异。也就是外来的消费市场和本地市场两个市场共同发展的问题，所以上海经济城市国际化水平不断提高，外来人口不断增加，国际流动更加频繁，房地产市场就会呈现出稳定的房地产市场，房地产投资与消费不完全以本地人口为主，房地产市场依靠外资与外来人员的资产，形成了外来消费和本地消费两个市场，房地产市场价格会高于本地人口的性价比。因此，往后的市场性价比会越来越高。

　　第四，按照房地产区域性的表现，城市内部和郊区的房地产会出现低对称的情形，上海市近郊和远郊的差异，这表现在土地的价格几个方面，也就是城市空间结构的问题，由于上海市国际化的发展，主要集中在房地产经济、金融、贸易等几个方面，往后的需求预价格变动波动大，而其他地区主要呈现本地房地产的特征，市场相对稳定。