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试论房地产资本运作与融资创新研究

时间:2010-03-22 10:29:43 来源:胡小平
  房地产行业是房地产资本运作密集行业,资金是企业运作的生命线,资金链一旦断裂,将给房地产企业和相关的金融机构带来很大的风险。2007年以来,我国出台的一系列金融限制信贷政策,提高了房地产企业贷款的自有资金比例,迫使房地产企业调整房地产资本运作结构,积极寻找新的融资渠道。在房地产企业资本结构和融资环境发生变化的情况下,上市融资、房地产投资信托、海外基金等在房地产市场上成为融资的新宠。不过各种融资渠道筹集资金的成本不同,风险也不同。因此,不同的权益房地产资本运作和债务房地产资本运作组成的房地产资本运作结构就直接影响着企业的综合房地产资本运作成本,企业房地产资本运作结构优化程度也影响到企业价值是否能够提高的问题。目前房地产企业已经从传统的经营中意识到资本经营的重要意义,开始从生产经营过渡到资本经营。

  一、房地产资本运作结构与融资结构的含义

  1、房地产资本运作结构的含义

  狭义的房地产资本运作结构认为房地产资本运作结构就是权益房地产资本运作内部结构和债务结构,其中权益结构则是权益房地产资本运作中优先股、普通股和留存收益的比例关系,债务结构是指长期负债中银行借款与金融债券的比例关系。广义的房地产资本运作结构认为,总债务与总资产的比例以及相应的各自内部结构比例不仅包括长期债务房地产资本运作,还包括短期债务房地产资本运作。一般认为房地产企业thldl.org.cn的资本结构是企业长期资金来源的构成。

  2、房地产资本运作融资结构的含义

  融资就是企业利用各种各样的金融工具从多种渠道获得投资资金。企业的融资方式从时间上分类,有短期融资方式和长期融资方式。短期融资方式有短期借款和商业信用两种形式;长期融资方式有长期借款、发行长期债券、留存收益、发行优先股、普通股及融资租赁等形式。一般说来,企业采取的上述各种方式融资所占房地产资本运作来源的比例,可称为该企业的融资结构。融资渠道可分为内源融资和外源融资,内源融资的办法是保留利润。外源融资的两种基本来源是债务和股权,主要是债务融资和股权融资两种形式。在企业的发展中,内源融资和外源融资处于不同的发展阶段上。企业融资先由内源融资开始,当企业发展到一定程度、具有一定的资金积累能力和风险承受能力后再通过外源融资,借助外部资金发展自己,当壮大到相当规模再逐步缩小外源融资总量,转而依靠自己雄厚的实力发展。

  二、我国房地产企业资本结构与融资的特点

  1、我国房地产企业资本结构的特点


  根据有关部门的统计,2008年房地产开发资金共筹措41253.8亿元,其中第一大资金来源为定金和预收款,达到20125.3亿元,比2007年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的50%左右;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为12563.6亿元,增长了38%,占全部资金来源的1/3左右:第三大资金来源是银行贷款,为8125.5亿元,增长了0.5%,占资金来源的15%左右。但实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,其中大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,则企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款;定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,以此计算,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

  2、我国房地产企业融资特点

  我国房地产业在近10年的快速发展中,受国家调控政策的影响,其融资方式形成了一定的特点,主要有以下几点:(1)房地产资本运作融资渠道单一,风险集中,没有形成风险分担机制。银行信贷构成了房地产资本运作融资的主要方式。大部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行;(2)金融政策调控力度逐步加强。国内房地产企业普遍存在着自有房地产资本运作投资能力不足的问题,宏观调控政策使银行加强了审查贷款风险的措施,缩小了房地产开发企业向银行贷款的融资渠道,传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要,拓宽融资渠道己成为必然的方向与选择。目前很多公司都在谋求上市,国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场。多种融资渠道逐步打开,呈现多样化的趋势,这对未来中国房地产企业的发展具有深远的影响;(3)房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。

  三、我国房地产企业资本结构与融资优化的措施

  1、我国房地产企业资本结构优化的措施

  (1)通过上市融资优化房地产资本运作结构。房地产企业上市后,借助证券市场的筹资和机制灵活的优势,可以为房地产资本运作结构优化提供多种选择:一是在改变房地产资本运作总额的前提下进行内部权益房地产资本运作和债务房地产资本运作间的调整;二是在房地产资本运作总额变化的情况下对企业内部权益房地产资本运作和债务房地产资本运作比例进行调整;通过发行可转换债券的方式筹措资金,偿还部分旧债,调整企业的债务结构。同时也要通过增发新股调整资产负债率。上市筹集的资金是权益资金,可以降低企业的负债比率,对债权人的保证程度提高,可以增加负债筹资的能力。自有资金加房地产信托融资模式,这种融资模式资金成本比银行高,但对房地产开发企业而言,融资条件宽松,抵押、担保方式灵活;股权融资加银行贷款模式,这种优化房地产资本运作结构模式由于股权融资成本较高,管理困难;(2)房地产企业合作模式。房地产企业之间取长补短,利用各自的优势,从战略的高度在具体的项目上采用合作的模式进行开发。一方面可以保证不会因项目过大造成资金周转不灵、项目开发中断,保证项目可以顺利进行;另一方面可以通过合作增强实力,开发出优质项目,取得共赢。一般双方都采取股权合作的形式,这种房地产资本运作运营模式在2004年初就初露端倪。如2004年4月泰达集团正式入主万通地产,全额收购万通地产增发的3.08亿股。从而拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权,成了万通地产的第一大股东,万通集团持有26%股权,降为第二股东;(3)房地产企业并购模式。通过收购兼并的方式,房地产企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场或产品市场的立足。如万科对南都的并购,万科成为上海中桥控股的上海南都、苏州南都第一大股东,同时参股上海中桥参股的浙江南都。此次并购,让万科不仅进一步完善了区域发展布局,在产品开发上也更好地深入了高端市场。

  2、我国房地产企业融资结构优化的措施

  企业的融资对企业的房地产资本运作结构而言,是动态改变房地产资本运作结构的过程,是优化房地产资本运作结构目标的途径。在房地产企业项目融资的时候,各种渠道融资资金的增加不可能按比例、也不可能完全按照原有房地产资本运作结构各种资金所占的比例进行同比例融资。企业的融资成本因时因地而不同,所以在不同的融资环境下,企业的融资决策也应适时地改变。同时,融资决策也是达到房地产资本运作结构优化的手段,企业的房地产资本运作结构随着项目的融资、追加融资而改变。在实际操作中,房地产开发企业从多种融资方案中进行选择,不仅要选择最佳的融资结构,还应能优化企业的房地产资本运作结构,这才是最好的融资决策。

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