房地产交易市场的隐性库存需警惕

　　从3月底北京一手房和二手房成交情况来看，房地产交易市场又开始出现活跃态势。值得指出的是，这种情况是在政策持续高压的背景下出现的。尤其在二手房方面，日交易量已经达到或者接近去年底优惠政策结束前的峰值状况。由于新房供给量连续下降，以及房价的持续攀升，加上新房位置郊区化的倾向，购房者们开始在二手房中寻找置业的机会。二手房目前具有与一手房相比的价格优势，以及地段和区域多样化的选择优势。新房在城中已经很难寻觅，但是二手房则完全不同，几乎所有地段和区域都有各类二手房等待售出；并且新房供应量正处于近年低位，而二手房可售量是在不断增加的。

　　以往二手房日交易量少于新房的日交易量，但是从去年开始北京的二手房交易量已经开始全面超过一手房地产交易市场量。而两年前深圳就出现了这种现象。一般而言只有发达国家成熟市场才会出现这种现象，而中国的一线城市已经出现类似情况，说明房地产市场已经或者正在发生趋势性的变化。从新房与二手房交易市场日成交量的比例来看，北京一般现在为4：1，深圳为6：1，因此简单地认为这是改善性需求造成的结果是无法解释的，因为在如此高比例之下，还有日千套级别大交易量。说明待售出和已售出的房子更多的是来自持有多套房主。值得注意的是，在二手房交易市场提高交易税费后，售出者还是如此坚决卖出持有的房子，说明他们认为现在是一个比较好的放盘时机。

　　北京造成持有多套住房房主原因是多方面的，有的是投资客、有的是跨代接受父辈的房改房。目前二手房交易中次新房大多来自投资客；而其他旧房大多来自房改房。到底潜在的待售二手房地产交易thldl.org.cn市场有多少？由于很难预知和统计，我们把这个数量称之为二手房的“隐性库存”——一手房并不存在这种现象。从常识的角度分析，由于目前二手房日成交量非常大，加上一些高档小区空置率比较高的现象，表明北京二手房隐性库存非常之大。未来相当一段时间北京二手房将承担主要房屋供给的部分，由置业者来选择。

　　现在购买二手房中的投资者比例未必高，估计他们更多地来自首次置业者，并且是以非本地户口居民为主。形成这样情况可能有两个基本原因：一是目前二手房地产交易市场的优惠政策已经被取消，纯粹投资者购买时会有所顾虑；其次新房投放越来越远离城中心，而价格与市内二手房价格相差无几，但是生活成本则是有较大差距。

　　由于近几年投资房地产交易市场在国内非常流行，同时租金始终上升缓慢，因此房地产投资者大多是通过价格上升来获取收益。房地产购买者中投资比例在北京已经超过了50%，从一些小区关灯率较高，以及装修材料和家具用品与房屋销售增长数据不匹配的背离现实情况分析，北京待售各类房屋“隐性库存”非常之大。因此在一段时间里，这些“隐性库存”的释放将代替日益短缺的新房供应量来支撑北京房屋供给。欧美国家发生房地产泡沫的时候，大多库存积压在开发商手里，库存数量容易计算；而亚洲国家房地产泡沫，大多库存积压在购房者手里，表现的非常隐性，不容易统计和计算。