如何突破房地产经营模式的调整阵痛

　　目前我国房地产市场再次进入调整期。业内人士认为，当下房地产开发商需要对房地产经营模式进行以下六方面调整。

　　1，房地产经营要发展以产定销模式。

　　山西省政协经济委员会主任刘道友认为，近来房价的快速反弹抑制了消费的刚性需求，也挤出了部分投资需求。由于房价涨得太快，消费者的观望情趣势必会暂时抬头，房地产市场将会在今年第四季度和明年第一季度高位振荡一段时间，随后再次进入调整期。

　　北京翰斯投资顾问机构李志锋认为，在这种情况下，企业更加要转变为按市场需求来开发。房地产开发企业过去基本上是团体开发模式，就是买地、盖房、卖房、汇款，基本是生产出来产品再销售，随着我国房地产市场的调整，总体上供应量还是大于需求，开发应按照“以产定销”原则进行。

　　恒大绿洲集团太原公司总经理助理陈旭东说，企业要生产符合市场要求、贴近市场要求、满足多数消费者的产品。政府如果能够提出规划条件展开招标，开发商不过是一个加工者而已。

　　2，房地产经营应由销售型物业向使用型物业开发转变。

　　房地产经营thldl.org.cn模式不完全是卖楼，还有物业收入及增值等，这是国际通行模式。但目前我国绝大部分开发企业，尤其本土开发企业，基本上是通过销售型物业模式生存，由于盈利模式单一，很容易出现资金链断裂情况。

　　浙江绿城物业管理有限公司武汉分公司副总经理鞠宗霖说，去年绿城调查发现，除房价外，80%的业主非常注重物业管理的服务匹配。现在物业服务在我国沿海经济较发达的珠江三角洲和长江三角洲已经提上议事日程，因此，对于物业服务的投资和规范，未来必将成为房地产企业关注的新焦点。

　　山西省政府办公厅经济处处长程章说，政府是要支持房地产、振兴房地产，但并不是振兴房价。认清这一点，就要求开发商在保持价格不变的前提下，提升新建住房的绿地面积等各种配套服务。太原市房价与周边城市相比虽不算太高，但普遍存在公共基础设施不完善的问题，对这些短缺项目的建设是大趋势。

　　3，房地产经营的开发类型由单项型向复合多元型转变。

　　记者采访中了解到，目前单一的开发类型造成了房地产企业多以住宅结构为主。随着房地产市场的调整，开发环节将由单一的住宅开发逐步向多元项目转变。比如一些工业园区地产的开发，旧厂房的开发，以及新农村建设、城中村改造的开发。

　　4，房地产经营应由暴利形象向合理利润转变。

　　山西省房地产协会会长袁纶华认为，世界开发商的平均利润是5%，开发商的降价本身对缓解房价压力也是一个出路。在这种情况下，开发商需要放弃追求比较丰厚利润的想法，因势而变，加快房地产项目的周转速度，缩短开发周期，提高房地产开发资本的回报率。

　　同时，为了降低开发成本，政府应调整或降低重复、交叉、不合理的税费项目。比如向开发商“预收所得税”并不符合国家法律，应该跟其他领域的企业一样，按照实现的利润征收所得税。

　　山西大唐房地产开发有限公司董事长闫作利说，企业在税费方面的压力很大。要降低房地产开发建设过程中各个环节的成本，除了政府应该考虑降低适当的土地出让方式，包括适当降低土地成本外，可以把土地增值税或者是企业所得税留出来一块，专门为保障性住房做一个投资。

　　5，房地产经营管理由粗放型向精确化转变。

　　记者采访中了解到，在房产市场快速发展的时候，开发商的工作重点也放在了拿地、融资、卖楼等环节上，对企业内部管理的精细化有待加强。

　　恒大绿洲集团太原公司总经理助理陈旭东认为，开发企业应该通过精细化的管理，包括项目投资决策、规划设计、营销物业、财务管理等各方面，增强开发企业的核心利润率，获得可持续发展。强化内部管理，就是要建立规范化、标准化的现代管理流程，严格控制各个环节的成本，通过规模效应整合良性的产业链。

　　6，房地产经营需由地产融资向地产金融转变。

　　闫作利说，房地产行业和金融行业是一个姊妹行业，前者对金融行业的依赖性非常强，但目前相当一部分开发商是以建筑商的思维在搞房地产开发，没有意识到房地产开发企业具备的金融特点。

　　“我们经常看到的现象就是一个企业拿500亩、300亩地开发房地产，但没有全盘考虑开发什么产品，开发多大规模，需要多少资金，需要从银行拿多少按揭，导致很多项目开工后又没资金了，被迫延长周期，回报率也降低了。”闫作利说，现在有80%的开发企业都是通过银行贷款，除了需要进一步拓宽融资渠道以外，开发商自身也需要加强地产金融的思维，要把提高资金的回报率作为一个主线，提高开发效率。