从根本上规范房地产经济运行

　　改革开放以来，我国房地产业得到了极快的发展。房地产经济已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年，房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高，开始进行调控。到了2007年，由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设，房地产开发规模和结构虽然得到了有效的控制和相应的调整，但是价格仍然居高不下，市场处于观望状态，调控还没有到位。2008年，由美国住房信贷(次贷)问题引发了全球性金融经济危机。为了应付国际经济金融危机，我国实行了积极的财政政策和适当宽松的货币政策，出台了4万亿扩大内需的投资计划(政策)。2009年上半年，银行贷款达到了7.37万多亿元，由于流动性充足，放松了对房地产开发贷款和住房抵押贷款的限制。天价“地王”和高价“楼市”重新出现在一些城市。楼市泡沫在原有的基础上又开始积累。中央不得不再次调整房地产信贷政策。于是就形成了这样一种怪现象：银行收紧房地产信贷，房地产市场就处于观望状态(有价无市)；银行放松房地产信贷，就会出现天价“地王”和天价楼市。解决房地产经济这个问题的根本出路，就是要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上。加强房地产市场调控和管理，完善房地产制度的建设。

　　房地产经济快速发展是我国目前经济社会发展阶段的客观要求

　　我国房地产业大发展，是由我国目前所处的经济社会发展阶段决定的，是不以人们的主观意志为转移的。否认这种客观必然性，以及房地产业发展对国民经济(发展)的贡献和作用，是不对的。

　　中国当代房地产业，是改革开放的产物。建立社会主义市场经济体制，要求把城市土地使用权商品化，建立了土地使用权市场，有效配置城市土地资源；城市住房实行货币分配，把住房市场与住房保障有机地结合起来，建立完善的住房制度；把城市建设管理体制纳入了房地产经济运行的轨道。这些改革就为房地产业发展奠定了体制基础。

　　改革开放推动了中国经济现代化的发展。工业化促进了城市化。2008年我国城市化水平已经达到45.7%，进入了城市化的加速发展时期。预计到2020年我国城市化水平达到63.7%，城镇人口达到约8.8亿。城市化加速了人口向城镇集中和城市第二、第三产业的发展，从而对房地产业发展提出了巨大的需求。同时，当代各国房地产业发展的理论与实践一再证明，一国居民平均国民收入达到3000美元，就进入对住房巨大的需求时期。我国目前正处于这样一个发展阶段。工业化的进行和城市化的加速发展，以及居民收入水平的提高，就为房地产业发展提供了广阔的经济基础。

　　目前我国房地产经济thldl.org.cn大发展，就是建立在这样体制和经济基础之上的，是完全符合经济社会发展规律的。房地产业发展的基础是深厚的，需求是巨大的，空间是广阔的，前景是光明的。这是我们必须肯定的。

　　房地产经济市场不完全竞争性要求国家干预或弥补市场的无效性

　　房地产业是一个特殊的行业。房地产市场是一种不完全竞争市场。由于土地的稀缺性或供给的有限性，房地产位置的固定性，以及房地产产品的差异性，决定了房地产企业之间的竞争，成为不完全竞争，即成为在一定地域内少数房地产开发企业之间的环形竞争。在不完全竞争或环形竞争中，由于开发企业数量少，极容易通过合谋，不管是以公开的还是秘密的方式达成的价格协议，就排除了它们之间的竞争。通过协议或合谋的方式形成的价格，就是房地产垄断价格。关于这种土地或房地产垄断价格，马克思明确指出：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”(《马克思恩格斯全集》第25卷第873页)既然房地产垄断价格，既与一般通过部门之间竞争形成的“生产价格”决定的市场价格无关，也与通过部门内部竞争形成的“价值”决定的市场价格无关，表明了在房地产经济这种垄断价格形成中排除(斥)了竞争的同时，也就排除了供求决定价格，价格调节供求的市场机制(作用)。一旦供求、竞争和价格等市场机制失去对经济的调节作用，就形成了“市场失灵”或“市场无效”的状况。

　　房地产经济“市场失灵”或“市场无效”，要求通过国家对市场进行弥补或干预。但是在我国有一些人，把房地产市场看作是完全竞争市场，认为房地产价格是由房地产供求关系决定的。根据这种房地产经济理论和观点，为了解决房地产价格居高不下的状况，于是就要求加大土地供应量。而实践的结果是：增加了的土地供应量，一部分囤积在开发商手中，成为房地产开发商的土地储备，出现了“晒地皮”的现象，没有形成房地产有效供给；另一部分经过开发建设，虽然形成了房地产市场的供给量，但是由于房地产价格过高，只是增加了房地产市场上空置房的数量，也没有形成有效需求。载德梁行的数据显示，1998年到2008年，房地产开发购地总计31.3万亿平方米，到2008年底，仅使用19.4亿平方米，还有约12亿平方米留在开发商手中。《中国证券报》7月22日也报道，2007年的“地王”还在“晒太阳”。合富辉煌市场研究部完成的一份关于广州“地王”的报告指出，2007年出让的27幅地块，直到今年(2008年)6月仍有24块“地王”未出售或未动工，约合土地面积121.4万平方米，可建筑面积232.4万平方米。2008年广州全年出让住宅用地仅为125万平方米，约合建筑面积277万平方米。“晒太阳”的“地王”相当于2008年全年住宅用地总和。根据不完全统计，目前北京约有12块2007年高价地仍然处于闲置或延迟开工状态，其中有6块位于房山、顺义和门头沟等郊区，大约占出让土地总量的一半。房地产市场这种实践清楚地表明，企图单纯通过加大土地与房地产供给，不仅没有达到抑制房地产价格上涨的目标，反而推高了地价和房价，形成了无效供给，制造了房地产经济泡沫，同时还把居民即真正住房需求者，排挤出了房地产市场。只是到了2007年下半年，国家加大了保障住房建设的力度，改变了银行房地产信贷的方向，提高居民住房有效需求，才解决了一部分居民迫切的住房问题。但另一方面也形成了高价房滞销，开发商资金链断裂，市场处于观望状态。

　　近两年来，国家为了应对国际金融经济危机给我国经济发展带来的困难，实行了扩大内需的政策，推出了增加4万亿的投资计划。由于积极的财政政策和适度宽松的贷币政策的实行，特别是降低了开发商自有资金比例和放松第二套住房贷款，一部分货币就流向了房地产经济，于是各地又出现了“地王”和“天价”楼市的现象。2009年5月21日，北京富力地产以超出挂起始价近4倍的10.22亿元天价，拿走了广渠门10号地，成为2009年北京第一个“地王”。一个月以后，通州九棵树地块以17.4亿元成为新的“地王”。仅隔一天，朝阳区奥运村一块住宅用地，以19.6亿元成了又一个新“地王”。6月30日，广渠门15号地以40.6亿元出让，楼面地价达到了1.6万元，成为新的“地王”。7月6日，大兴区黄村镇19号商业金融混合用和20号居住用地，经过243轮竞价后，以30.25亿元被人拿走，成为大兴区的“地王”。不仅北京，6月10日，某开发商以单价每平方米1.53万元拿下广州珠江新城地块，成为广州的新“地王”。随后上海松江区和徐汇区两块地以9.57亿元和12亿元出让，成为上海新“地王”。某开发商以26.1亿元拿下深圳三块捆绑商住地块，成为深圳“地王”。宁波一块土地以10.23亿元出让，成为当地的“地王”。2007年的现象又在各地重演。

　　“地王”和“天价”楼市出现并不奇怪。土地的有限性，一方面决定了房地产供给的有限性和垄断性，另一方面决定了投机的可能性和有利性，自然就形成了马克思所说的土地(房地产)市场价格不再由部门之间和部门内部竞争形成的生产价格和价值来决定，而是“只由购买者的购买欲和支付能力决定”。在我国目前的情况下，房地产开发商和房地产投资投机者的“购买欲”，就表现为通过囤积土地和房地产等待价值的增值；而他们巨大的支付能力，则是通过银行等金融的贷款支持和加强的。当“购买欲”是为了通过购买价格与出售价格之间的差额取得利润，就必然使加大了的土地和房地产供给成为推高土地和房地产价格的手段。在这种目的和手段的推动下，最终的结果肯定是土地和房地产价格越来越高，泡沫越吹越大。这就是房地产“市场失灵”或“市场无效”的集中表现。

　　房地产“市场失灵”或“市场无效”，只是说明由于房地产市场的不完全竞争性，特别是由于土地的稀缺性和有限性，决定了房地产供给不可能无限地满足市场需求。在需求大于供给发展趋势的情况下，房地产价格上涨的趋势是必然的。房地产又是居民的消费必需品。为了解决房地产供求矛盾，国家对房地产市场供求的干预，不是不增加供给，而是根据经济社会发展水平，土地资源状况，居民支付能力等状况，有计划地确定土地和房地产供给量，通过加强房地产市场调控和管理，建立住房保障制度，提高居民住房支付能力等办法，解决房地产市场供求矛盾，满足居民住房消费的需求。但是绝对不能因为房地产“市场失灵”，使增加了的土地供给，成为开发商手中的土地储备，增加了房地产供给成为房地产开发商和房地产投资投机者获得的工具(手段)。