商业地产销售热 市场可售货量少

　　楼市新政后东莞商业地产销售市场扫描：市场现有可售货量偏少商家持有经营成风

　　楼市调控新政出台已有一个多月，东莞住宅市场受严厉的房贷政策制约，市场观望气氛一直很浓。在此情况下，诸多业内人士认为商业地产销售的机会来了，将有越来越多的投资资金集中转向商业领域。

　　而记者近日到市内各大商业项目处调查后发现，东莞的商铺、写字楼现有可售货量偏少，开发商们在大好商机面前不为所动，多数中心地段的商业、写字楼项目只租不售，长期持有经营成为目前市场主流。开发商简单卖铺不管经营的时代已经一去不复返，现在投资者想入市抢好地段的商铺写字楼？难了！

　　市场现状

　　商业地产销售热 市场可售货量少

　　自楼市房贷新政出台后，东莞的商铺、写字楼及车库等非住宅物业的销量可谓“逆市飘红”。据了解，城区市场不少项目的住宅商铺在最近一段时间的销量都很不错。

　　事实上，目前市场上商铺写字楼等非住宅物业的商业地产销售普遍非常低调，基本不做任何宣传，与住宅市场的“吆喝叫卖”大做营销的情况正好相反。即便如此，多数有在售商铺、车库的项目还是取得了不俗的成绩。

　　东莞房地产网上签约数据显示，“五一”期间商业地产销售thldl.org.cn比例一度高涨的非住宅物业销量在近段时间出现一定回落。记者调查发现，非住宅物业成交下滑的一个重要原因在于东莞全市目前的商铺、写字楼物业可售货量非常少，尤其是好地段的住宅商铺、写字楼更为稀缺。

　　据了解，目前城区市场有在售商铺的住宅项目屈指可数，只有理想0769、丰盛名苑、中信德方斯、西城楼大街等几个项目有少量街铺在售。另外写字楼市场的可售货量更是少得出奇，目前除了第一国际、中信协和大厦有部分在售产品外，南城鸿福路、东莞大道沿线的全新写字楼基本上都是只租不售。

　　原因分析

　　商业物业好地段项目“只租不售”

　　据了解，目前商铺、写字楼皆处于一个供应短缺的阶段，还有一个很重要的内因就是开发商普遍认为东莞商铺、写字楼目前的市场价值被低估，长久以来商业物业的售价偏低。在资金充裕的情况下，一些好地段的商业、写字楼项目开发商不愿低价销售商业物业，宁可长期持有经营，只租不售，导致市场上好地段商业物业极为稀缺。

　　另一方面，东莞写字楼、商铺的售价在最近几年未有太大涨幅。合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺认为，与其他城市相比，东莞的商业物业价值明显偏低，被市场低估。开发商意识到这一点，加上手头上有钱并不急于回笼资金，都把许多中心地段的商业转为长期持有经营，这对于整体商业物业长远的良性发展无疑是一个非常好的趋势。

　　市场预测

　　住宅商铺、车位的推量会有所增加

　　据了解，还有一些开发商看到非住宅物业商业地产销售人气旺盛，为突破现阶段住宅销售、人气的萎靡现状，有意提早从项目中拿出部分商铺、车位出来销售，带动整体项目的人气和成交量。

　　中惠熙元经理梅华锋认为，虽然街铺占商住项目的整体比例不大，即使拿出来商业地产销售对开发商的整体收益也不会有很大促进，但在非常时期里拿出这种能聚人气、促成交的产品出来卖，确实能在一定程度上缓解项目的销售压力，振奋销售士气。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，在住宅商业地产销售停滞不前的情况下，预计近期各大开发商会陆续推出一些车位和商铺入市促成交，届时整体推售量会有所增加。

　　各方说法

　　如何看待“只租不售”

　　观点一：

　　联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪认为，对于大型商业物业，如果采取先卖铺后经营的方式，无疑对后期的经营、招商及管理十分不利：“商铺散卖后小业主众多，难以协调，日后开发商想统一规划、统一招商管理、引进大品牌商家等会非常困难。没有品牌主力店吸引人气，那这个商业项目肯定‘死火’。”

　　观点二：

　　对于社区商铺，大多数开发商的做法就是在商业地产销售后期拿出来卖，这类商铺在东莞较受欢迎。但目前一些开发商却对好地段的住宅商铺实行只租不卖的策略。光大集团项目经理程伟说：“如果我们要卖铺，只要一拿出来，肯定就会马上卖光，因为地段好，投资者看好。不这样做的原因是开发商希望先把商业的招商经营做好。”而商业一旦运营成功，对周边住宅销售、商业物业升值将起到很大的促进作用。

　　观点三：

　　车德锐认为，在眼下住宅销售普遍低迷的形势下，开发商不卖铺，先做好社区商业的招商经营是一个非常聪明的做法。“目前愿意入市买房的主力军是刚需买家，其中80%以上为首次置业者。刚需买家很重视住所周边的生活配套，如果已有良好的配套，那这类房子的销售必定很旺，保值投资潜力也会很高。目前城区住宅项目迪纳公寓、景湖时代城、万科金域华府在市场低迷的情况依然保持较好的商业地产销售量，主要原因就在于此。”