房地产经济泡沫破灭在即？

　　国家对于房地产经济的调控，使目前市场上一片房地产经济即将泡沫破灭的声音，尤其是“史上“最严厉”的楼市新政出台”已经二个月了，使得国内大中型城市房地产经济市场成交量大幅下降。据统计显示5月份京沪有多个楼盘出现“零成交”，日前这种局势已蔓延至全国近30个城市。乍看起来，好似全国房地产市场再度陷入低迷状态，甚至中国房地产商协会高级顾问牛刀在博客里称，目前的零成交已经释放了一种强烈的信号，实力再强的开发商也不可能撑得下去，房地产价格的暴跌一触即发。房地产价格的下跌必然导致一系列相关产业的连锁低迷。

　　然而有经济分析师说：在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产经济撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅，往往意味着某种模式的失败，如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。房地产经济不具备引领经济整体向上的创新能力。

　　两个月来，投资者的神经较往常都有些紧张，因为几乎每周都会有新的政策出台，刺激着投资者的神经。从楼市到股市，投资者们都遭遇到了不同程度的“打击”。

　　专家认为，政策连续出台，意味着2010年将步入一个房地产经济投资的“寒冬”时代。“可以判断房价将从4月16日正式迈入拐点，预计5、6月份是静默期。”中金证券分析师表示，2010年楼市预计下调20%-30%左右，而这期间炒楼的资金必定会寻找其他出路，例如进入股市，所以，今年二三季度的股市应该会有一个上升期。“2010年，中国的股市、楼市依然会在超额货币的驱动下保持泡沫状态，宏观决策的智慧不是否认泡沫，而是通过政策的选择使资产泡沫平稳地逐渐化虚为实，不断遏制股市楼市的价格过快上涨。”

　　根据凯恩斯经济周期性的原理，对房地产经济泡沫的认知过程，其实也是一个对某种经济现象周期性考量的过程。在这个充满思辨、理性的学术研究与非理性的客观世界的搏斗中，我们对中国房价破灭图景有了一个清晰的描述：那就是中国房价已经进入破灭的周期，正顺着结构性房价下降——整体性房价下调——房地产经济崩盘三个阶段才得以完成，中国社会应该分别针对房地产这三个阶段出现的情况和危机做出应对。

　　第一个阶段是房地产结构性房价下降，是往往不被发现，却开始普遍存在的泡沫破灭。

　　中国房地产经济的结构性泡沫破灭有两大特征：

　　1、是区域概念泡沫的破灭。

　　比方说三亚房地产价格泡沫破灭，12.8万元每平方米的公寓，现在只能卖4.8万元，其实这个价格也有泡沫；比方说北京燕郊1万元的住宅，现在只能卖0.6万元每平方米，燕郊的住宅对北京人来说，介乎于商品住宅和小产权房之间，商品住宅买不起小产权房不敢买的人，才会出手买燕郊的住宅，所以，这个住宅价格应该在商品住宅和小产权房之间才会有市场。用这个标准来衡量，燕郊的住宅只值3200元至3600元。还有上海迪斯尼周边住宅泡沫的破灭，深圳后海住宅泡沫的破灭都是如出一辙。

　　2、是产品结构泡沫的破灭。

　　2009年推出商品住宅，很多是价格离谱的豪宅，专门为投机炒家设计的产品，在许多概念的光环中，迷惑了市场，现在房价一落千丈。

　　区域性房价的大幅下跌，不属于房价的正常调整，而是泡沫破灭的现象。因为这种下降是局部性的，而且，往往是房价猛涨后的下降，所以，不被市场重视。但是，当中国万千个区域性房价这样大幅的下调时，所带来的后果一样是灾难性的。特别是在下降的过程中，不可能一次将房价调到位，往往在下调的过程中，还吸引一些企图抄底的买家，结果底没抄到，还白白损失巨款。

　　第二个阶段是整体性房价下调。

　　在成交量低迷、市场观望心理强烈的状态下，中国的房地产经济上市公司和一批资金来源比较匮乏的小型房企，将开始下调房价。这个阶段往往在结构性房价泡沫正在破灭的时候，就有开发商开始引领降价大潮。这个阶段有三个特征，一是标杆性，比方说万科作为中国房地产经济thldl.org.cn的龙头开始降价，会引起很多楼盘跟风降价；二是持续性，整体性房价下降从开始到爆发全国性的下降需要半年多的时间，而且会持续很长时间；三是阶段性，因为流动性还在，所以市场这段时间是每降价20%，都可以消化一部分购买力，呈现的是波浪型的向下降价。就中国国情来讲，这个阶段是大规模爆发由此产生的社会矛盾的阶段，比方说退房潮，断供潮，会如期而至。

　　这一轮房价的整体性下降，还将伴随着地方政府债务问题的爆发。尽管不是导致经济崩溃，但是，一定会引发社会危机。有的地方政府会不顾一切的大规模卖地，设法圈钱，完全不顾民生，强行拆迁。当然，主要发生在三四线城市，一定要引起足够的重视。

　　第三个阶段房地产经济出现行业性崩盘，泡沫正式破灭。

　　中国从事房地产经济地产商尽管数量很大，但是，真正的品牌房地产经济开发商不太多。由于土地垄断，大多数房企都是抱着空手套白狼的想法，挤进这个产业，有的只是一个项目公司，楼盘卖完了人都找不着。因此，稂莠不齐，面临洗牌，最后能够存活下来的只有占总量20%的上市公司和品牌房企，也就是说，现在中国70个大中城市的2.6万家开发商中，一半是项目公司面临自行解体，还有30%是破产倒闭，只有5000多家房企可以幸存，很多将承担二三线城市商业地产的开发和经营，有一部分将要承担各大城市的保障性住房的开发。

　　房地产经济能否在短期内泡沫破裂，上面说那个阶段是否会次第出现，让我们拭目以待。