房地产公司税收筹划如何进行

　　税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，房地产公司税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。

　　一、利用临界点进行房地产公司税收筹划

　　根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

　　如果公司建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%.

　　例1：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产公司可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）？？20%=320万元。该房地产公司的增值率为（2410-500-100-1000-80-320）？？（500+100+1000+80+320）=20.5%.根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80-320）？？30%=123万元。公司税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。

　　如果进行房地产公司税收筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元，则该房地产企业的增值率为（2400-500-100-1000-80-320）？？（500+100+1000+80+320）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。该房地产公司税收筹划thldl.org.cn使减轻税收负担400-287=113万元。

　　二、利息支付过程中的房地产公司税收筹划

　　房地产公司往往需要利用大量贷款，其中涉及到利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　房地产公司贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这样两种扣除方式就为进行房地产公司税收筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

　　例2；某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明，如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为（1000+1200）？？10%=220万元，如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）？？5%=310万元。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。

　　例3：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明，如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为（1000+1200）？？10%=220万元，如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为80+（1000+1200）？？5%=190万元。可见，在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。

　　企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

　　三、代收费用处理过程中的房地产公司税收筹划

　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业利用这一规定可以进行房地产公司税收筹划。

　　例4：某房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。如果将该费用单独收取，该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）？？20%+140=1460万元。增值额为2500-1460=1040万元。增值率为1040？？1460=71.2%.应纳土地增值税1040？？40%-1460？？5%=343万元。如果将该费用计入房价，该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）？？20%+140+100=1560万元。增值额为2500+100-1560=1040万元。增值率为1040？？1560=66.7%.应纳土地增值税1040？？40%-1560？？5%=360.5万元。该房地产公司税收筹划减轻税收负担343-338=5万元。