二手房市场发展存在问题﹑成因

　　一、南京市二手房市场发展现状

　　进入2007年以来，南京二手房市场的整体交易平稳，供需两旺，交易价格涨幅较大。同时，由于主城二手房价的大幅上涨，二手房市场交易郊区化趋势逐渐显现。据统计资料显示，2006年12月～2007年5月二手房交易总量约为24100套，其中江南八区二手房交易量约为16300套，江宁、浦口、六合二手房交易量约为7800套。同期价格方面，南京二手房交易均价为5346元，与去年同期的交易均价4453.7元/平方米相比，上涨了892.3元/平方米，增幅为20%；其中江南八区二手房成交均价为6981.5元，与去年同期的交易均价5322.2元/平方米相比，上涨了1659.3元/平方米，增幅为31%；而江宁、浦口、六合成交均价为2770元，与去年同期的交易均价2464元/平方米相比，上涨了306元/平方米，增幅为12.42%。

　　二、二手房市场存在问题及成因

　　1.需求集中释放，房价急剧上涨

　　随着住房消费政策的实施以及居民收入的增长，2006年下半年以来市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。表现为：一是改善型需求面扩大。统计资料显示，2006年年收入在5～10万元的中等收入家庭已成为住房消费的主体，比例达到37％；二是外地人就业安家和子女入学需求增多。城市经济活跃，吸引大量外来人口就业，2006年全市在岗职工中46.2％是外来务工人员，其中有12％的人在常住地需要购买自己的住房；三是人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象，使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击，投资用于保值增值需求增加。过度的投资追捧，刺激房价异常上涨。

　　2.挂牌价格虚高，“有价无市”、“价量背离”现象严重

　　2007年上半年鼓楼区、白下区、玄武区二手房挂牌均价分别为9620元/平方米、9508元/平方米、9369元/平方米，但成交均价仅为7734元/平方米、7722元/平方米、7529元/平方米，成交价与挂牌价明显背离。同期二手房交易总量与去年同期相比减少了3.27%，其中江南八区二手房交易量与去年同期相比减少了12.75%，“有价无市”现象严重。居民非理性投资、捂房待售心理以及中介蓄意提高挂牌价是造成这种现象的主要原因。许多人担心房价继续走高，购房预期非理性提前，目前购房族中以投资为目标的比例在30%左右，超过了20%的安全线。

　　3.本地低收入居民的居住需求受到挤压

　　资料显示，南京市低收入居民的自住需求在飙升的房价面前难以得到满足，特别是难以承担正常的居住购房需求的状况反映较为强烈，不但受到投资、投机需求的挤压，而且也受到支付能力更强的外地人的挤压。

　　4.相关政策有待完善

　　一是税收政策问题。从2006年的二手房市场thldl.org.cn来看，税收调控政策的实际效果与初衷相悖，不但没有降低房价，反而因为二手房源控制，卖方将税费转嫁给买方而提高了房价。二是交易办证的效率问题。目前，二手房交易税种较多，手续繁琐，一定程度上抑制了居民对二手房交易的热情。

　　三、二手房市场对策建议

　　通过对南京市二手房市场的调查发现，不同区域的房地产平均房价和该区域的已有房屋类型分布相关，而与增量商品房的定价无关，健康良性的二手房市场是房地产市场价格的晴雨表。一旦南京的二手房市场发展步入正轨，我们就可通过二手房的交易价格来把脉整个房地产市场的交易变化，使得房屋价格理性回归，促进房地产市场向健康、有序方向发展。因此，作为房地产市场的调控者和监管者，政府应通过各种措施正确引导和积极促进二手房市场的发展，合理改善居民的居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　1.加强房地产市场信息化建设，增加信息透明度，规范市场行为

　　强化二手房市场的信息化系统建设，推广“购房实名制、网上信息公示”等市场管理措施，充分发挥“网上房地产市场”的功能，及时披露住房供求及价格涨落信息，建立权威的政府信息发布机制，提高信息质量。让社会公众充分了解市场的相关信息，减少购房的盲目性，打击市场投机行为。

　　2.降低二手房交易税费，简化交易手续

　　政府应让利于民，通过降低税费，给老百姓实实在在的好处，让民间二手房交易浮出水面，进入有形市场，老百姓可得到好处，政府财政收入也会增收。同时进一步简化交易手续，决不能让繁琐的手续使购房者望而却步，放宽二手房市场准入条件，打破地方保护的不成文规定，使购房者有一个自由选择购房的空间。

　　3.贯彻国家宏观调控措施，调整细化政策分类，抑制房价的快速上涨

　　建立和完善政策性住房金融制度，通过贴息、建立担保制度等措施帮助中低收入家庭购房，解决低收入家庭住房需求；提高多套购房特别是第二套以后的购房贷款利率和首付成数，一定程度上增加其投机成本，抑制投机需求；研究建立房地产持有税制度，调整贫富之间资源占有关系，限制奢侈性住房消费。