房地产评估机构脱钩改制后存在的问题

　　随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

　　房地产估价，全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

　　一、房地产评估机构脱钩改制后存在的主要问题

　　1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多

　　脱钩改制后的评估机构组成人员，大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来，从“大锅饭”中走出来，失去了依靠，真正成为市场人，面对市场，大多心存压力，不能很快适应市场的运转方式。

　　由于评估机构受区域影响较大，业务空间不大，市场竞争激烈，抗风险能力弱。在脱钩改制过程中，经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况，有的甚至完全灭失。其原因有：一是注册资金相对较高，经济不发达地区一时难以承受；二是房地产估价师严重流失；三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度；四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。

　　2、管理体系交叉，不利于评估行业的发展

　　从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估thldl.org.cn、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。

　　3、不公平竞争和恶性竞争同时存在

　　现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。

　　4、现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低

　　整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。

　　房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

　　5、与国际接轨，我国房地产评估机构受到冲击

　　WTO的加入和市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。

　　6、房地产评估报告质量令人担忧

　　当前各评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在评估报告模板上修修改改，房地产评估报告质量令人担忧。