房地产评估业界应如何与世界接轨

　　房地产评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产评估业作为中国重要的经济支柱，也必须作出适当的改革，来应付新挑战。

　　自1987年12月1日在深训特区举行首次拍卖土地使用权以来，中国的房地产评估业宣告重生，自此进入了高速发展期，在中国特色的旗帜下，中国房地产评估业亦具有不少中国特色。此等特色，有不少成为海内外房地产投资者眼中的问题及障碍，在中国加入世贸前，此等问题及障碍往往使得投资者们，尤其是海外的，觉得无奈无助。随着中国加入世贸，将有大量海外投资者进入中国，而根据世贸协议，中国有责任去除有关贸易障碍，因而产生了所谓与外国接轨的问题。而中国房地产评估业与外国的房地产评估业接轨更具有迫切性。 

　　在外国投资者眼中具中国特色的房地产评估业问题与障碍，可谓不胜枚举，而且不少专家学者都曾提出讨论过了，因此本文不再重复。本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下，主要是：1、市值定义，2、对估价基础理论认识不足，3、缺乏房地产资讯，4、房地产评估师专业疏忽责任问题，5、官员于预。

　　一、市值定义

　　房地产评估，大都是对有关物业进行市值房地产评估。何谓市值，可说是众说纷纭。中国目前尚未有统一的定义，只有一些零星的参考，在《深圳房地产估价管理》一书中，市值被定义为，“一宗不动产权在估价之日可望在市场上出售的最合理的价格。某物业的市值并不是一个‘绝对价值’的市值，而是在一个价值范围内上下浮动，对某物业市值估价的结果是指在该范围内的最大机会价值或是统计学意义上的‘中位数’”。在中国国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求房地产评估thldl.org.cn的客观合理价格或价值应是公开市场价值”。

　　在1993年2月之前，世界各国的市值定义也是各自为政，并无统一定义。例如在美国，就存在多款市值定义。在诸多市值定义中较为普遍被引用的是“The　mostprobablepriceintermsofmoneywhichapropertyshouldbringincompetitiveandopenmarketunderallconditionsrequisitetoafairsale，thebuyerandseller，eachactingprudently，knowledgeably，　andassumingthepriceisnotaffectedbyunduestimulus”。
　　其文意为：“在具竞争性及公开的市场中，一物业最可能获得的货币价格，其基础条件为公平出售，买卖双方都行事谨慎和有知识，以及假设该价格没有受到不良因素影响”。

　　在英国及大部份英联邦国家，市值的定义是“Thebestpriceatwhichthesaleofaninterestinpropertymightreasonablybeexpectedtohavebeencompletedunconditionallyforeachconsiderationonthedateofvaluation，assuminga）awillingseller；b）that，priortothedateofvaluationtherehadbeenareasonableprior（havingregardtothenatureofthepropertyandthestateofthemarket）forthepropermarketinginterest，fortheagreementofpriceandtermsandforthecompletionofthesale；c）thatthestateofthemarketlevelofvaluesandothercircumstanceswere，onanyearlierassumeddateofexchangeofcontracts，thesameasonthedateofvaluation；andd）thatnoaccountistakenofanyadditionalbidbyapurchaserwithathepurchaserwithaspecialinterest”。

　　其文意为：“在房地产评估日一物业在合理和无条件下出售所能获取的最佳现金价格，假设1.有一自愿卖方；2.估价之日前，基於该物业本质及市场情况，有合理时间给予该物业作市场推广，磋相成交价和买卖条款协议，以及完成交易；3任何预定买卖合约交换日的市场状况，价格水平和其他情况，都假设与估价日的情况一样；4.考虑特殊买家的出价”。

　　在澳大利亚，房地产评估价市值定义除了根据英国的房地产国际市值定义外，还基于1907年一宗高等法院案件的判辞。其基础是建于重点在于在估价日一物业由“一自愿及不焦急的卖方售予一自愿至不焦急的买方所获得的价格”。其他市值定义的附带条件和英国的的市值定义大致相同。

　　国际资产估值标准委员会（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee）在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市值定义：“Theeastimatedamountforwhichanassetshouldexchangeonthedateofvaluationbetweenawillingbuyerandawillingsellerinanarm‘slengthtransactionafterpropermarketingwhereinthepartieshadeachactedknowledgeably，prudentlyandwithoutcompulsion”。

　　其文意为：“於房地产评估价日一物业在经适当市场推广后由一自愿卖方售于一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫下进行”。由文中可见，此定义包含了美国、英国、澳大利亚的市值定义。由于其广泛的代表性，此市值定义现以被世界上大部国家和地区使用。

　　中国加入世贸后将会有大量海外房地产投资者到中国来投资，而海外估价服务机构也会通过各种途径来华开业和提供房地产估价服务。中国必须在物业房地产评估方面与这些海外房地产投资者和估价服务机构有共同的物业房地产评估基础，市值定义就是其中的主要基石。有了共同的市值定义，中外双方就有了共同的游戏规则，相互了解，纠纷也会减少了。倘若中国不采用此国际市值定义，将来必定会引至大量纠纷，因此，采取国际市值定义是中国房地产评估业与外国接轨的重要一环。为确保此定义能在全国推行，有关政府部门如国土和房管等部门应当相互合作，研究一下应如何把这定义尽快向全国推广。