房地产经营管理之目标管理

　　房地产经营管理工作的认识

　　房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和整合.其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理，有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化，风险最小化，资源整合最优化，最终实现社会责任化.

　　我从事房地产经营管理工作近8年，几年来总结了一些经营管理经验，总体来讲房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现.近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离.现就房地产经营管理工作，谈几点粗浅认识.

　　理论上的认识

　　一、房地产经营管理战略的认识

　　1、房地产经营管理战略的界定

　　房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。

　　2、房地产经营管理战略的作用因人而异

　　通常在项目管理中除了项目的资金筹措之外，人们关心项目的市场前景，尤其是短期经济效益。但要获取这一经济效益或者保证这一目标实现，就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中，同样的项目、同样的资金，如果由不同的人操作，结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施，从系统工程的角度来说，更复杂，也就是说要求更高。

　　房地产经营管理thldl.org.cn战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题，经营管理战略作用的基础一个是企业战略本身，另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说，提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。

　　3、房地产经营管理战略作用的发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握

　　房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。

　　4、房地产经营管理作用的发挥对内依赖企业全体员工深刻理解和共同努力

　　房地产经营管理战略作用的发挥，不仅仅是由一个部门的力量起作用，更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体员工，由全体员工将日常的工作借助于企业的机制运作，转化为多个指标，由这些分指标组成系统，构成企业经营战略目标。脱离了这些环节或者忽视了这些作用，从企业的形象到企业价值的增加，以及战略目标的实现，都缺乏支撑或基础。我们强调企业全体员工深刻理解企业经营战略，为企业经营战略的实施共同努力，从企业经营战略的整体上引导了员工的价值观，潜移默化了员工的日常行为，强化了员工的主人翁精神，规范了员工的行为准则，企业经营战略的作用由此得以发挥。

　　二、房地产经营管理中现金流、企业信誉、核心竞争力、领导者意旨与个人情感等因素的认识

　　1、核心竞争力

　　首先，企业领导者要不断提高自身素质，时刻保持清醒的头脑，千万不能让一时的成功经验成为组织今后发展的障碍。其次，建立良好的自学习机制是非常重要的。具有自学习机制的企业能善于捕捉市场信息，适应市场需求变化，培育并形成具有竞争优势的核心竞争力。

　　2、现金流量

　　企业的领导往往只注意到了企业的盈利能力，而忽视了对现金流量的重视，而现金流量的危机会给企业生存带来严重的后果。现金是企业的血液，现金流量充足企业能兴旺发达，现金流量适中企业可以生存，现金流量不足会导致企业消亡。对于企业来说，现金流量对企业生死存亡的重要性要超过盈利能力。首先，制定良好的现金流量战略，增强企业防范和化解现金危机的能力。其次，要做好日常的现金收支管理，以提高现金的使用效率。为此应当注意做好以下几方面的工作：力争现金流量同步，使企业所持有的交易性现金余额降低到最低水平；巧用现金浮游量；通过订立较短的收帐期、折扣刺激以及设立更积极主动的收帐部门加速应收帐款的收帐过程；在不影响自己信誉的前提条件下，尽可能地推迟应付款的支付期，充分运用供货方所提供的信用优惠。最后，除了以上所运用的财务手段外，企业还要特别注意管理良好组织所使用的方法对增加现金流量的重要性，即通过加强内部管理、改进经营效率，来降低内部成本、加速资金周转和提高盈利能力。