我国房地产公司运行特点与融资行为研究

　　一、引言

　　在市场为主导房地产经济条件下．金融足经济的核心，资金和土地将成为我国房地产业经济活动的第一推动力，尤其资金像血液一样渗透到房地产生产、分配、交换和消费的全过程。在我国收入分配差别不断扩大、对外贸易和外资流人顺差、货币流动性过剩以及国际经济严重失衡背景下，我国房地产需求和供给结构不合理，供需总量失衡，住房价格不断攀升，为此，人们担心房地产价格会不会下降？如果房地产价格急剧下降，是否引发金融危机？为此，摆在我国房地产公司面前路径选择：是继续大量储备土地？还是加快开发节奏，回笼资金？所以在不确定环境下，研究我国房地产公司运行特点和融资行为具有十分重要的现实意义．

　　房地产信贷与房地产投资规模的理论关系起源于非对称信息情形下的资产负债渠道理论。它主要反映了信息不对称条件下资产净值、信贷扩张与投资支出之间的理论关系。Mishkin(2001)资产负债渠道可以概括为：资产价格上升，资产净值上升，信息成本下降，外部融资成本下降，银行贷款上升。资产负债理论说明了资产价格的变化对银行信贷的单向传导机理。该理论没有将银行信贷与资产价格之间的双向传导机理进行分析。Carey(1990)分析了短期内房地产市场供给为固定刚性时，房地产市场周期的循环过程。Pavlov和Wachter(2004，2006)从房地产信贷供给和需求两个方面研究了房地产信贷与房地产价格之间的关系。国内学者主要沿着房地产信贷、房地产价格过度上涨，金融危机这条路径展开研究。项卫星(2007)指出银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫的重要原因。许承明等(2006)当房地产市值低于信贷本息时，将房地产的价格风险转为银行信贷风险。周京奎(2005)探讨了金融支持过度与房地产泡沫之间的关系和金融支持过度临界值，、

　　二、我国房地产公司运行特点

　　中国房地产行业及相生的房地产金融历经百年．但是中国房地产行业经历了建国前不成熟发展阶段．到十一届三中全会计划经济阶段．而且在1998年以前中国房地产行业根本没有脱离计划经济限制．住房分配成为这一时期典型特点。1998年开始，中国住房制度进行改革，真正住房市场化正在兴起．所以中国房地产公司及房地产金融发展必然还存在着计划经济特性，同时市场化风险管理能力还比较弱，所以必然存在一些不符合市场经济规律问题。

　　房地产开发如住宅、公寓楼、办公楼、仓库和购物中心等房地产项目开发均存在风险特性问题。这些项目的开发商面临着国家和地区经济不断发生变化的外在环境、来自其他开发商的竞争压力和需求者的地域偏好等问题．所有这些问题将影响到房地产开发和经营的长期利益。而作为一个整体，这些因素将影响开发商在购置土地、建造建筑、出售或出租等方面能力。

　　1．房地产产品双重属性．决定了房地产行业波动性加剧。房地产作为具有双重属性的商品，有别于一般商品。它具有地域性附着性，并具有保值增值功能，在世界上有“第二金融”的称号。作为具有“第二金融”之称房地产，其地域附着性和保值增值的功能决定了房地产既足耐用消费品．又是资本品：既是消费品市场的高价值消费品．又是资本市场追捧的资本品，具有投资和投机价值，这也就决定r房地产产品价格具有实体经济与符号经济特征。在一定环境下．房地产产品的符号经济状态与实体经济状态有可能相脱离。

　　房地产产品脱离实体经济而存在是房地产本身及其开发特性、房地产营销模式以及金融工具不断发展的结果。房地产价值高，开发投入大，开发周期长，消费的周期更长，在1997年之后，在我国逐步扩大的按揭购房模式，使得消费者的现期购买能力与其消费能力相脱离．将未来的消费在当期得到释放，扩大了当期需求量，这样加大r房地产产品不断脱离实体经济的倾向和实际能力．而且不断促进了投机活动．有利推动房地产泡沫的出现。

　　2．偏重对土地和资金依赖．忽视房地产公司开发能力塑造。土地和资金是房地产开发公司的最关键、最核心的两大支柱，他们既是房地产项目开发的两条腿，又是政府对房地产产业调控的“紧箍咒”。所以房地产公司获取土地和资金．并很好充分安排好土地和资金是房地产公司提高效率和降低风险的关键。

　　房地产公司thldl.org.cn运营模式是企业用货币资金先投资土地使用权，再购买相应商品和劳动力，最终形成土地使用权和其所承载商品房，通过销售商品房，收回土地使用权投资收益和商品房销售收入。房地产公司一般通过自有资金从土地市场获取土地资源．这是房地产公司运营的起点，也是房地产公司投资的关键。因此，土地资源选择是房地产公司投资决策关键．决定了投资活动期望收益和投资风险偏好。项目开发第二阶段是项目设计和规划阶段，这一阶段决定了项目能否运作成功关键，决定了产品定位和市场定位，同时也就决定了产品未来运作方式，这一阶段是房地产公司开发能力的体现．它的成功与否能够影响到未来项目投资收益和风险．所以能够把握市场．并有利将公司产品设计与市场有机结合，将是一个公司核心竞争力。项目开发第三阶段是项目运作阶段．是公司投资活动具体实现阶段。项目运作主要包括项目资金安排和具体项目组织活动，项目资金安排包括项目预算设计以及融资设计．目前，我国房地产公司融资设计一般包括银行贷款、建筑施工公司垫资、产品预收款等资金设计活动。一般项目预算活动按照产品设计进行一系列项目开发预算设计工作．最终形成项目资金预算活动。项目开发第四阶段是项目销售和资金回笼，以及产品和风险转移阶段。这个阶段是房地产公司投资实现和风险转移阶段．所以这阶段市场需求发生变化将直接影响公司运营．也是公司风险暴露最大的阶段。