关于二手房交易征税与公平税收立法的分析

　　近几年房地产市场异常火爆，带动二手房交易市场的蓬勃发展。二手房有着地处成熟社区，易于出租等优点，所以很受投资者青睐。

　　日前，国家税务总局正式发布了二手房交易应开征所得税的确认消息。而颇为耐人寻味的是，近一年来，有关二手房交易个人所得税征与不征的消息，从杭州、青岛，再到南京、北京，几乎都是从模糊中开始、在模糊中结束。

　　那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？

　　笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易thldl.org.cn量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。

　　第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房交易个税以后，如果纳税人能够把20的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。

　　从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。

　　那么，为了维护社会公正，是否就应该在不容易进行税负转嫁的地区和地段实行呢？笔者认为，由于税负转嫁会强化二手房卖方（纳税人）逃税的动机，在不容易通过提高二手房交易价格进行税负转嫁的地区，买卖双方可能会利用“虚假赠与”、“虚假租赁”等方式偷逃所得税，破坏税法的严肃性，腐蚀纳税人依法纳税的自觉性，进一步加深社会分配的不公。因此，其同样不适宜。

　　税收立法原则是一个古老的话题，从亚当。斯密的公平、确实、便利、节省四原则，到现代意义的效率与公平原则，影响着一代又一代的立法者。我国二手房交易征税在现实生活当中遭遇的种种尴尬，其折射出的恰是立法者选择税收立法原则的困惑与无奈。因此，在立法时，我们应该如何选择价值原则？在立法后，当公平与效率发生冲突时，我们又该如何应对？这些显然都是我们应该系统、深入思考的问题。