二手房交易者必须了解的费用清单

　　根据国家税法有关政策规定，个人转让房地产涉及的有关税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税。当然如果通过中介进行二手房交易还要加上中介服务费。全国各地都有地方差异，编辑通过本地业内人士列出重庆当前二手房交易费用详细清单。

　　普通住房认定标准是：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均的二手房交易thldl.org.cn价格1.2倍以下。

　　二手房交易费用(1)契税

　　《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换，税率为3%—5%，重庆市执行的法定税率标准为3%，最新执行细节如下：

　　征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

　　纳税人：买方

　　税率：3%

　　个人购买普通住宅，费率减半即1.5%；

　　个人购买小于建筑面积90平米以下的住宅，且为家庭首套房的，费率优惠为1%。

　　二手房交易费用(2)印花税

　　印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上。

　　征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

　　纳税人：买卖双方

　　税率：0.05%

　　二手房交易费用(3)营业税

　　国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，重庆现行执行标准如下。

　　征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

　　纳税人：卖方

　　税率：5.5%

　　个人购买5年内非普通住宅对外销售的，全额征收营业税（即对全额购房款的5.5%征收）；

　　个人购买超过5年的非普通住宅或不足5年（含5年）的普通住宅对外销售的，按差额征收营业税（即按销售价格减去购房价格的5.5%征收）；

　　个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　二手房交易费用(4)城市维护建设税

　　缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%.

　　二手房交易费用(5)教育费附加

　　这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。

　　二手房交易费用(6)土地增值税

　　土地增值税于1994年开始征收，目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。

　　应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

　　扣除项目包括：

　　①取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。

　　②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。

　　③房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按(1)(2)项金额之和的5%以内计算扣除，财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除。

　　④与转让房地产有关的税金，指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。

　　应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　①增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30

　　②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5

　　③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15

　　④增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　征收对象：增值部分

　　纳税人：卖方

　　税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收