如何在二手房交易中避免出现差错

　　近两年来，随着行业发展，二手房交易双方的安全交易意识加强，但是，二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，交易中稍一不注意，就会出现差错，产生不可预见的后果。在二手房交易中需要注意哪些事情呢？怎样才能在二手房交易中避免出现差错呢？

　　注意事项一、避免中介公司的暗箱操作

　　其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。

　　其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

　　其三，在二手房交易thldl.org.cn过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在二手房交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

　　注意事项二、房屋本身状况

　　用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

　　房屋权属是否存有争议；

　　房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

　　房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

　　房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

　　是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

　　交易房屋是否存有质量瑕疵。

　　注意事项三、维修基金余额的结算与更名

　　买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，二手房交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

　　注意事项四：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

　　这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

　　注意事项五：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

　　一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

　　注意事项六：户口问题

　　按照通常的二手房交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，二手房交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。