2011二手房贷款变难 买卖矛盾增多

　　在楼市新政不断出台的背景下，二手房市场正面临冬天。央行连续提高了存款准备金率，让银行信贷额度收紧，购房贷款变难，更是直接冲击着二手房交易买卖双方。“过户3个月还没有拿到房款”，引起卖家的抱怨，不少卖家干脆申明只接受一次付款，二手房买卖双方的矛盾激化。

　　处于这种紧张的关系中的，还有连接双方的二手房中介机构。

　　二手房贷款门槛提高

　　“过去是银行求中介来借款，现在是中介求银行放款。”中原地产综合管理中心经理卢维表示，目前二手房贷款难已经成为一种普遍现象。

　　“存款准备金率的上调确实加大了我们银行的压力，今年以来二手房贷款thldl.org.cn额度一直很紧张。”一家国有银行相关负责人表示，去年积压了很多单子，使得现在新申请二手房贷款变得更加不容易，也无法承诺何时能放款。

　　二手房贷款难首先体现在门槛上，各银行对于二套房贷都卡得很紧，一般很难贷出。其次是利率水平，据了解，就算是首套房贷款，工行、建行和招行也在基准利率上上浮10%。第三是房产的评估上更为严格，原来评估8000元/平方米的物业，最新评估价只有7500元，第一套房可以贷七成，二套房只能贷四成，物业的质量如房龄，以及购房者的还款能力，都受到苛求。

　　购房贷款额度的紧张让银行变得强势。部分银行出台了新的收费项目，名为“额度管理费”或“中间服务费”，这笔新增费用为二手房贷款总额的0.5%-2%。还有银行在提供二手房贷款的同时，要求贷款方购买一定数额的基金定投、保险等理财产品。

　　一次性付清交易增多

　　银行对于房贷门槛的提高，让买方的支付能力变得不明确，给二手房交易带来难题。

　　在中原地产，去年底迎来了一位外地购房者，和卖方签订了购房合同，当时银行贷款相对宽松，但买方不愿接受银行收取的额度费等，期望在翻年后可以享受更多实惠，结果翻年后，资金更为紧张，对于外地购房者，银行明确不放货。客户最后放弃了房子，但部分订金和全部中介佣金必须支付。

　　“现在我们都要先对客户进行评估。”卢维告诉重庆晚报记者，对于明确无法办理按揭，或者按揭的成数，中原都会明确告知，避免客户受到损失，“很多交易因此最终只有放弃。”

　　据重庆晚报记者了解，二手房的置业对象，大多数是首次置业，比较依赖于银行贷款。二手房贷款门槛的提高，对房地产中介机构影响相当明显，大多数地产中介的销售量出现不同比例下降，伴随销售下滑的，还有买方从按揭变为一次性付款的明显增多。中原地产以前一个月很难遇到一单现款一次性付清的交易，现在每个月都会有，多的时候一月甚至会有3至5单。

　　买房卖房者关系紧张

　　“房子已经过户3个月，我还没有收到银行放的款。”在某品牌中介，重庆晚报记者遇到这样的案例，买卖双方去年11月签了交易合同，12月过户，直到3月底，卖方才得到银行贷出的款。

　　“现在合同签了，也要等上一个月才能得到银行打的款。”在旺顺房地产，老板李国正表示，现在房产交易中过户的手续提速后，交件的第二天就可以完成过户，银行贷款则严重滞后，让不少卖方心里忐忑不安，“自己的房子都已在别人名下，房款还不知何时到账。”不少客户都明确表示，只接受一次性付款。李国正昨天刚陪客户过户回来，“这也是一次付款。”

　　据了解，在银行按揭收紧后，卖房资金无法按时兑现，引发了卖方和买方不小的矛盾，也连累中介机构。不少卖方直接找到中介扯皮，买方也因为住不进房抱怨。

　　中介市场面临重新洗牌

　　银行贷款难对二手房市场的影响，正形成一轮新的冲击波。“我相信今年二手房中介都没有赚钱。”一家品牌中介的负责人告诉重庆晚报记者，从市场需求看，还有不小的购房需求，但都被按揭难抑制住了。银行收紧二手房贷款，直接带来的冲击就是二手房的交易大幅下滑。

　　“这里前几天还是家房产中介店，一眨眼工夫怎么就变成服装店了？”昨日，重庆晚报记者在渝北区松桥支路采访时，一名水果店老板如此说。房产中介大多门可罗雀，随着限贷对二手房销量的影响，不少中小型中介公司开始缩减门店数量。中原地产副总何伟坚表示，在市场困难的情形下，自己也接到了几家小中介要求转让给中原的打算。

　　“二手房贷款难，让买卖双方都不放心。”何伟坚告诉重庆晚报记者，交易双方关系的紧张，从另一个侧面来说，也是品牌中介做大的一个机会，因为买卖双方更担心交易安全，更愿意把交易托付给资质及诚信更好的中介。针对二手房市场的这些变化，中介市场新一轮洗牌在所难免。