过户政策使得深圳二手房交易量冰上加冰

　　过户政策经过三次“狼来了”，边际效用已经递减，政策：“末班车”效应或较2007年7月和2010年这两次不明显。但政策执行后，将使得二手房交易量冰上加冰。2011年6月9日，深圳二手房评估征税方案一经披露，美联物业全国研究中心即做出这一悲观预测。

　　其实，二手房成交将陷入历史低谷的预测几乎已成市场共识。近日，记者采访多位专业人士、中介营销员、业主和消费者，多数意见是，评估政策将致二手房成交降温，在综合因素影响下，二手房价格也可能实质性松动。

　　二手房交易税费普增8万

　　二手房按评估价征税方案的核心内容是，合同价格明显偏低且无正当理由的二手房交易，其营业税及附加、个人所得税、契税都将按照评估价征收。而目前，由于“阴阳合同”的存在，二手房交易thldl.org.cn中，个人所得税几乎为零，契税、营业税及附加相比应纳税费也是大幅缩水。

　　据官方数据，5月份，我市成交的二手房中，有50%总价处于100万元至200万元区间。业内人士介绍，相比“阴阳合同”中列出的房屋原值，每套房实际成交价平均大约隐藏了100万元。如果按评估价征税，意味着有100万元左右加入计税的税基。测算的结果是，每套普通二手房契税增加1万元，个人所得税增加约1.5万元，营业税及附加增加5.6万元，三者合计共增加8.1万元，总税费(绝大部分为税款)比评估征税前的3万多元上升了两倍。

　　评估征税政策是楼市利空，部分客户会产生降价期待，继续保持观望。新政策实施后一段时间内，二手房成交量下降是比较确定的。

　　日均成交并未蹿升

　　据市地税局消息，二手房评估征税方案虽在6月9日公布，但正式实施则在一个月之后的7月11日，留下了一个短暂的政策过渡期。其间，会不会出现赶搭政策“末班车”的成交放量现象？

　　市规划国土委的公开数据表明，评估征税方案宣布前的7日、8日，全市二手房分别成交293套、316套；宣布当天成交364套；之后的10日、11日均超过400套，但上周前三天，日均成交又回到400套以下。也就是说，政策公布前后，二手房交易相对平稳，未像去年10月底传闻评估征税那样，日均成交蹿至1500套以上。

　　对此，世华地产市场研究中心总监肖小平认为，一方面，评估征税政策传了多次，市场已进行了较充分的消化，另一方面，银行放款周期长达3个月，即使现在想赶“末班车”也来不及了。加上，与去年10月传闻评估征税时看涨房价的氛围不同，现在分歧较大，不少客户期待降价，选择了观望。“当前，诚意放盘的业主确有增多，而急需购房的客户也在抢时间入市。这是新政策公布后二手房交易未跌入谷底的重要原因。7月，政策正式实施后，成交将减少。”

　　深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波也认为，评估征税政策“末班车”效应难以再现，由于税费成倍增加，投资客会进一步减少，可买可不买的会观望，预计二手房交易降温。

　　更多市民选择新房

　　在二手房交易成本将大幅提升的同时，深圳新房则面临限价，而且促销之势正在蔓延。龙华、西乡、观澜等片区相继出现了二手房价高过一手房的倒挂现象。新房吸引力在上升。

　　中原地产对今年深圳春交会观众进行的一项调查表明，六成受访者购房首选新房。如今，在二手房众多“利空”因素共同作用下，原来准备买二手房的部分客户也转向新房了。房地网的最新调查显示，这一比例大概为22%。简单估算的结果是，当前七成客户首选新房。

　　资深地产律师何芳利就是这样一位“转型”客户。她现住罗湖区宝安路一带，原想在市区内买一套二手房改善居住条件。看了一年多，总觉得房价太贵。后来，得知大运会前，5条地铁线将全部开通。她开始将目光投向市区外的新房。地铁的便利、6月前二手房评估征税的传闻不断，最终促成她在华为公司附近一品牌开发商楼盘买下一套新房，均价每平方米17000元，比关内二手房低10000元。

　　何芳利认为，地铁连网，增加了市区内居民市区外置业的可能性；随着市区外新房对市区内二手房需求的分流，将在一定程度上减弱后者价格上涨的动力。

　　二手房价或实质松动

　　在三轮调控基础上，再添评估征税的新政，深圳二手房价格将何去何从？

　　房地网的调查结论是，四成以上的网友预计房价会跌。中原地产问卷调查的结论是，五成受访者将在房价跌5%－15%之后，才考虑出手买房。

　　二手房市场实际表现如何？近期，她们对福田景田片区进行了价格摸底调研，确已出现个别业主抛盘现象。这些业主要么有事急需套现，要么不看好后市，要么是手中握有多套住房的投资客。其放盘价比原来下降了10%左右，这意味着买家有10万元上下的议价空间。目前，该片区二手房整体价格未现下滑。但是，评估征税正式实施后，伴随二手房交易量萎缩，加上新房限价促销导致一、二手房价倒挂，二手房价松动现象将持续。