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申请二手房贷款应注意7个关键问题

时间:2011-06-24 16:53:55 来源:法律快车
  目前贷款买房,在购买新房与购买二手房时,贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时,首付款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是,办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。新房与二手房存在着较大的区别,银行在为二手房提供贷款时,往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。

  影响二手房贷款的因素

  1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内,对于房龄比较老的房产,即使可以办理贷款,银行也是会降低借款人的贷款成数。

  2、房龄越老,办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下,借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的,房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

  3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的,因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如:地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。

  购房者在申请二手房贷款时还需注意以下7个方面的关键因素。

  1、评估价与最高贷款额。二手房贷款thldl.org.cn银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

  2、贷款成数和利率。目前,各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款,五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。

  3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

  4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

  5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

  6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

  7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

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