二手房市场在等待“命运之手”

　　2011年上半年，房地产市场调控政策频频现身，购房者越发谨慎，房产中介公司的日子不好过，坊间曾一度传闻，下半年二手房市场将“量价速降”。这更引起了人们对二手房市场的种种好奇：价格能否在房贷政策和加息政策双重压力下有所松动？限购政策对二手房的热销区域产生怎样的影响？一些房产中介上半年的数据显示，销售量和价格齐降，这是否意味着已迎来了二手房“拐点”？

　　新城区盘量节节升，价钱好商量

　　记者带着这些问题，深入2011年夏季房交会，探究其中答案。在房产中介展区中，金州新区、旅顺等新城区的房屋信息多了，这些区域的销售人员将“不限购”挂在嘴边，到底“限购令”对这些区域影响有多强？据瑞家地产负责人介绍，市内四区的二手房热销区域，如泡崖、泉水、甘井子等区域依然活跃，但与“黑马”旅顺、金州新区等新城区相比，略显缓慢。由于新城区的房价优势，不少购房者将为数不多的预算投到了“城边”的房子上。

　　据介绍，在价格方面，新城区二手房的议价可能性更大一些，而市内四区的二手房降价只是个例，如卖家急需用钱而抛售，就会出现低价房源。记者在房源信息中见到，泡崖美林园一套77平方米的房子和旅顺一套观海房97平方米，同样挂出60万元的总房款价格，但旅顺房标注“可议价”。记者询问了近十位二手房销售员，他们普遍认为目前新城区的二手房房主更容易在价格上退让。

　　二手房看政策脸色

　　目前二手房房价和成交量出现的变化，谁是幕后推手？谁是二手房市场thldl.org.cn的“命运之手”？作为中间媒介，房产中介公司既不能决定卖房价格，也不能决定买主意向，二手房市场说到底，还是受制于卖房者，而卖房者绝大部分是个人，受政策影响程度颇大。当政策出台时，个人比机构更敏感，二手房价格和成交量不可避免地受“政策摆布”。

　　上半年密集出现的楼市调控政策，给二手房市场带来了明显的压力。限购政策直接将市内四区和高新区的房源加上了一道锁，拒绝了一部分市场需求。这样，新城区找到了一些市场空间，得以在成交量上呈现上扬的趋势，但由于随后不断推出的房地产市场调控政策，令业主对楼市未来难以判断，导致新城区二手房交易活跃却不见价格明显上扬，而市内四区的二手房房主观望情绪浓厚，不愿降价，交易量也不温不火。

　　宏观政策调控挤压着二手房买卖的生存空间，而房贷政策的调整则让房产中介雪上加霜。央行连续上调存款准备金率，我市各银行收紧银根，二手房贷政策趋紧，同时对二手房贷款人的审核越发严格。一位房产中介公司负责人坦言，二手房贷原本就不受银行喜欢，如今的调整，让可办理二手房贷的银行变得更少。这更多地打击了“刚需”型购房者的热情，对“刚需”型二手房房源也是重创。

　　现在下“涨或跌”的断言还为时尚早

　　宏观政策调整对二手房楼市影响较大，中央不断推出新政强调对楼市调控的决心和力度，二手房市场能否在下半年出现拐点？“主要还是看政策调控松紧风向。”安鑫地产中介公司陈经理无奈地说。

　　日前，国务院提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施；近日，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快，起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用；今年，我市将建3.5万套公租房，虽然管理办法尚未出台，但公众对这些保障性住房有期待，对二手房市场也是个冲击……面对这些扑面而来的政策和举措，不少房产中介的负责人感到二手房市场下半年走势扑朔迷离，现在下“涨或跌”的断言还为时尚早。