物业设备管理的内容、特点及难点

　　所谓物业设备管理(FM，FacilityMan-agement)，按照国际物业设备管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作，它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。

　　物业设备管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末，七十年代初的能源危机，使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代，建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展，促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市(HARTFORD)标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成，智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化，组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高，室内空气质量问题(IAQ，In-doorAirQuestion)和环保问题越来越被人们所重视，对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之，在当今追求便利、舒适、经济的时代，物业设备管理应运而生。是社会发展的必然趋势。

　　一、物业设备管理的内容

　　物业设备管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是：一方面，通过对建筑设备的管理，延长设备的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用；另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设备。针对不同的建筑物，物业设备管理thldl.org.cn内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设备管理主要内容。家庭智能化系统设备管理；小区CATV系统设备管理；小区设备自控系统(BAS)设备管理；小区安全防范及报警系统设备管理；小区智能三表抄表系统设备管理；小区停车库管理系统设备管理；小区物业管理系统设备管理；小区增值服务系统设备管理。通过对这些设备的有序有效管理，为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设备管理主要内容。照明系统设备管理；电梯和自动扶梯系统设备管理；变配电系统设备管理；给水排水系统设备管理；空调系统设备管理；火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设备管理；公共安全技术防范系统设备管理；办公自动化系统(OAS)设备管理；信息自动化系统(CAS)设备管理；物业管理系统设备管理；增值服务系统设备管理。

　　通过对这些众多系统的设备管理，实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作，为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质，为客户提高办公效率和办公质量创造条件。

　　二、物业设备管理的特点

　　物业设备是附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类日益增多，新型产品纷纷涌现，不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备管理除了具有设备的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外，一般还具有以下特点：a.设备管理受到的约束较多，具有明显的限制性。设备管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件。b.设备管理需要安全运行。物业的各部位和各系统，如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏，而且各类问题的发生无固定性和规律性，因此物业设备管理，不仅要保证技术性能的安全发挥，还要及时发现隐患，避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限，提高设备的使用效益。c.物业设备的维护维修工程非常分散。由于设备多样，使用频率高，需要不断进行日常维护和故障维修，这类工程项目大小不一，时率要求高，用料品种、规格多，零星分散。d.物业设备管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步，智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用，都进入了普通的物业管理范畴。在设备的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面，一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低；另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

　　同时，物业设备管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备管理工作有一个比较全面的认识，才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。