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国外物业管理模式的特征及借鉴

时间:2011-11-02 14:23:35 来源:考试吧
  随着我国经济的发展,境外物业管理企业必将涌入国内市场,物业管理市场竞争将更加激烈,优胜劣汰的规律将进一步凸显。这一切都要求我们急速提高我国的物业管理水平,普遍提高我国物业管理从业人员的素质,以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此,我们必须借鉴国外优秀的物业管理模式。

  一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理

  (一)英美的物业管理

  英美物业管理起源最早,物业管理始于19世纪6O年代的英国,当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护业主的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理,自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。

  发展到英国的物业管理作为一个成熟的行业,其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理模式thldl.org.cn的同时,英国还加强对这一业务的研究,成立了皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。

  英国作为物业管理的诞生地,形成了自己特定的物业管理模式,其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解,除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。

  英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。

  (二)新加坡的物业管理

  新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球,这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理,物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等,把搬进新居后应注意的事项和有关知识,详尽地告诉住户,以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况,设监督部门,监督各类法规执行情况和受理住户的投诉,从而提高服务水平和管理水平。

  物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式,新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2至3个小区,每个小区拥有4000~6000个住户,区办事处一般管理10000~15000套(户)住宅。新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务。

  (三)香港的物业管理

  香港物业公司数量非常多,政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书),物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。香港的物业管理市场已经十分成熟,法制、法规也很健全。实行大厦公契制度。物业公司的权利于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,开发商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者的合法权益。

  物业公司的酬金有行规。香港的物业管理模式主要是代理人制,即管理费用成本支出酬金,酬金可以按固定数额提取,也可以按比例提取。另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。完善的招投标制度。香港是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理行业的竞争也相当激烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制,因此已形成了一套完善的招投标机制。

  法规健全,操作性强。香港的市场经济发展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物业管理模式方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文中找到答案,有强制执行力度。物业管理中的欠费问题,也得到了较好的解决。

  二、国外物业管理的特征

  (一)管理法制化程度高

  新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点,那就是物业管理的法规制定得非常详尽,对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任,违章处罚等都有明确的条文,便于操作。政府在物业管理模式中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理模式各方面关系、人的行为与责、权、利。

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