房地产投资信托基金如何运作

　　我国房地产投资信托基金创新的背景

　　我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

　　出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

　　当前房地产投资信托基金（英文是RealEstateInvestmentTrusts或REITs）在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产投资信托基金市场得到较大的发展，房地产投资信托基金对投资者和房地产市场都带来积极作用；特别是近十年来，房地产投资信托基金thldl.org.cn产品已进入了日本,韩国,新加坡,马来西亚、我国香港和台湾地区。

　　房地产投资信托基金集合社会各方面资金，聘用专业人士投资和经营管理，它不仅可解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实途径。

　　值得欣慰的是，2008年12月8日国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号）中第五点“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”的内容包括以下（十八）：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。

　　我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段，预计在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点很快将展开；而类似海外的在交易所上市的股权型房地产投资信托基金全面推广预计还要过一段时间。

　　怎样投资房地产投资信托基金

　　在海外，房地产投资信托基金一般是一家公司，它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要它是以租赁的方式把办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房分租给租户，这些租金为股东带来回报；而房地产投资信托基金的总收益包括主要是租金收入和资产增值，因此我们应该寻找能提供较高的股息，而且有潜力稳定长期地增加资本。房地产投资信托基金的长期总和收益可能低于部分高风险高成长的股票，但这恰恰能满足追求稳当收入和资产增值的投资者的要求。

　　房地产投资信托基金可以有几种分类方法

　　它通常可分成三个类别：资产型（或称股权型，英文EquityorREITs）、抵押型（或称债券型，英文Mortgage-BackedSecurities或MBS)或混合型(英文Hybrid)；即：

　　股权型：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。

　　债券型：收益主要来源于房地产贷款的利息。

　　混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托基金。

　　据统计，美国的房地产投资信托基金中的绝大部分是从事资产类投资且公开上市，占所有房地产投资信托基金总量的95%左右。许多房地产投资信托基金提供投资人：

　　目前的稳定股息收入，较高股息收益，一般它超过消费者价格上涨指数，由于公开上市，公开交易房地产投资信托基金很容易转换成现金，即流动性好，房地产投资信托基金经理人都是老练的房地产或金融专业人员，他们可以提供专业化管理服务，可以投资多个房地产投资信托基金，它可以利用投资组合多样化来降低风险，房地产投资信托基金的独立董事、独立分析师、独立稽核人员及商业和财金媒体都会定期监督上市房地产投资信托基金的财报，这种监察让投资人享有保护措施。