解读极具中国特色的房地产开发资质申检

　　房地产开发资质准入门槛非常低，理论上有100万人民币足以注册房地产开发企业（四级开发企业）；房地产开发企业的最高条件是（一级开发企业）：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

　　因此，现实的房地产开发资质申请和资质年检中就会派生出极具中国特色的独特现象：

　　1、申报材料造假

　　注册资金造假：不论是从什么渠道获得的资金，只要在工商局指定的账户（工商局某人与某银行间有利益关系）存上不少于一周的时间，这笔钱就可以被认定为自有资金，就可以获得公司合法的营业执照。一般情况下这笔钱（或部分）会很快被转走，一般从哪里来的会回到哪里去。这涉及虚假出资注册，但这只会在未来的公司运营过程中由税务局监管，即使是后来发现问题，一般可以通过各种手段摆平，充其量是多交点税或出点罚金罢了，不到公司或法人代表出现重大问题时，虚假注册这个罪名是不会被提出的。

　　资格证书造假：实际情况是市场上拥有执业证书的从业人员数量是有限的，不可能满足房地产开发资质申请和资质年检所规定的数量，再者，一般的开发企业也不愿意花更高的人力成本去按数量要求聘请具有执业资格的员工，怎么办呢？因为房地产开发资质申请和资质年检仅仅是审核证书的数量是否足够，并不真正审核该企业是否真正雇佣了足够的合格执业者，所以买证、租证、借证充数就成为开发企业的共识。房地产公司间是不会相互买证、租证、借证的，因为一个省内的资质年检会在同一时间进行，并且审核机关会在网络上核对是否重复共用一个证书。

　　实物业绩造假：这一点就更容易了，因为实物工作量是由地方相关管理部门在有关上报表格上盖一个证明章就可以，所以企业如果以往或上一年度完成实物工作量不足，几千元钱买通一个盖章人实在是太容易了。

　　2、关系公关报审

　　僧多粥少，即使是具备房地产开发企业的基本条件了，能否获得房地产开发资质还会有很长的路要走的，从政府宏观管理角度和政府官员自身角度都会控制房地产开发企业的从业数量，特别是从相关政府官员自身考虑一定要造成大部分具备条件的企业不能获得开发资质的紧张局面。 所以，企业公关在房地产开发资质thldl.org.cn申请和资质年检过程中就显得非常重要的，具体如何操作我就不一一列举，也不可能全部列举的清楚，有一个现象我可以公布给大家，好事儿的可以注意观察一下。

　　因为资质申请和资质年检有关资料的整理和初审，是在县一级建筑业管理部门（一般是建设局），然后逐级上报到地市级建设局审核、省建设厅审批（一级资质审核），一级企业还要上报到国家建设部审批。有一个非常耐人寻味的场面，就是在不同的审核（审批）阶段这些建设主管部门周围的高级宾馆大部人满为患、高级酒店大多歌舞升平，相关政府官员家门前大都车水马龙（黑夜里），这是因为各企业公关班子都在满负荷运转和努力工作的结果。基本准确的公关费用（根据资质等级不同、资料完整性不同有所差别）：资质申请50万至500万；资质年检10万至100万。

　　3、挂靠企业开发

　　房地产开发资质的获得实在是太困难了，即使是花了很多公关费用也不一定达到自己的目的，特别是每年一次的资质年检是非常麻烦和操心的，所以有些企业（或个人）干脆放弃资质申请，采取挂靠有开发资质的企业进行挂靠开发。也就是说一些没有开发资质的企业（或个人），在给有开发资质企业上缴一定的所谓“资质挂靠管理费”后，就可以以这一有资质的企业名义进行房地产开发行为，实际上这样的企业是不具备规范的房地产开发资质和能力的，它的开发后果会存在很多弊端的。

　　值得一提的是，在我国房地产开发之初，全部房地产开发企业都是国有企业，是不允许社会资本进入房地产开发行业的，所以在第一次房地产开发企业资质就位时，所有的开发资质（特别是高等级资质）都是颁发给当时的国有企业的，后来随着国有企业的现代企业化改造，这些企业继承了过去的房地产开发高等级资质，在市场上具有了得天独厚的开发条件，比如现在的万科、华远等超级房地产开发企业。后来在社会资本进入房地产开发领域之初，这些过去的国有企业就成为民营资本挂靠的对象。

　　4、无资质开发

　　有很多企业（或个人）在没有开发资质的情况下会以各种名义钻国家有关法律法规的空子，比如单位自建房、旧城改造、旧村改造、农村城镇化建设等，名目繁多，因为这些项目的开发是不需要严格的房地产开发资质的，所以很多没有资质的开发企业（或个人）就打着这些招牌，进行实质性的房地产项目开发，在钻国家法律法规空子的同时为自己获取巨大的利益。