2007年10月1日,物权法正式实施,确立了不动产私权的法律基础,同时国务院也适时修订房地产物业管理条例,明确同一个房地产物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
然而5年多过去了,据业内反映,在我国居住小区集中的一、二线城市,业主委员会的成立比率却并不高。因为专业化程度低下,导致业委会整体运行质量不高,社会认同度低。
小区业委会成立比例不足三成
知名房地产律师、全国业主委员会联合申办委员会主任秦兵认为,虽然随着物权法和房地产物业管理条例的制定、修订颁布实施,各地小区的业主委员会纷纷成立,数量逐年递增,但是从全国整体情况来看,小区业委会成立比率乐观估计应该不超过三成。除了数量少外,业委会委员年龄趋于老龄化的现象也不容忽视。
2011年8月,北京市住建委公布了这样一组数据,北京市住宅物业管理项目超过3600个,业主大会数量840个,成立比例为23.3%。而在房地产市场开发较早的广东省广州市,据当地媒体在2012年4月的报道,其业委会成立率也不足20%。
除了一线城市,二线城市业委会的成立比率也较低。2011年6月15日,山西省太原市房管局传来消息,太原市业主委员会成立率只有7%至8%,山西省住建厅要求在2015年业主委员会成立率要达到50%。在2012年年初,据湖南省长沙市住建委对外披露,长沙2000多个有房地产物业管理的小区中,业委会成立率不足三成,而规范的业委会比例更小。
秦兵向记者介绍,在2000年前后,当时刚刚兴起成立业主委员会,业委会还处在“半合法”的状态,当时的业委会委员大多是中青年骨干力量,有精力、有专业知识以及激情和热情。但现在,据他接触和调查的情况看,目前的业委会委员平均年龄偏大,业委会委员大多以退休人员为主,年轻力量大为减少。秦兵认为,这在一定层面上反映出,大家对业委会重视和参与程度的降低。
业委会专业程度低限制认同度
北京市律师协会物业管理委员会副主任毕文强律师认为,除了业委会数量迫切需要大力提升外,业委会的专业化程度也迫切需要加强。根据他对全国六十多万个小区的调查了解,目前能实现职业化的业委会不到1%。专业化程度低也导致目前业委会认同度的降低。
上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣,在今年上海“两会”提案中披露,上海市业委会组建比例虽高,但其中充分发挥作用的不足10%。业主委员会已成为房地产物业管理thldl.org.cn规范化运行的瓶颈。屠海鸣呼吁,加快构建业委会规范运作机制和监管机制,对于不作为的业委会加强制约机制。他建议,不妨实行业委会成员有偿化和专业化。
屠海鸣建议,政府要有明文规定,明确业委会成员的劳动报酬标准,根据房地产物业管理区域的面积,制定相应酬金标准并由业主分摊。
在业委会专业化组建上,屠海鸣建议可通过聘请“物业服务中介机构”提供专业服务。
业委会法律地位待进一步明确
清华大学房地产研究所副所长季如进向记者介绍,一直以来,中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位,而业主自治及业委会成立运作等却举步维艰,这种状况已经成为制约中国物业管理朝更高水平发展的障碍。
毕文强向记者介绍,据他了解,体现业主自治精神的业主委员会,其在实际中的操作过程举步维艰,集中表现为物业服务用房移交难、物业资料移交难、处罚实施难。
因此,毕文强建议,破解业委会困境还需法律给力。比如有关立法部门需要对物业公司管理用房的所有权向业主移交的问题作出规定,同时能够赋予房管部门更快、更有效的处罚措施。根据外国物业管理中的成熟经验,由业主委员会出资聘请对房地产物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问,能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督,促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。
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