中国中小房地产开发商将会如履薄冰

　　岳阳市温州商会会长、温州万银地产公司和岳阳汇辰房地产公司创办人白洪光，在高负债的压力下选择以一根钢丝绳结束了自己42岁的生命；鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金因债自杀；包头市鼎太置业董事长魏刚在包头市东河区金驼大酒店5楼503房间内被人发现死亡，被推断因7亿多欠款而自杀……一幕幕“债杀”剧本接连不断上演，中国房地产开发商似乎到了生死边缘，2012房市的寒冬无疑再次将中国的地产开发商至于如履薄冰的地步。

　　在魏刚自杀事件发生之前，中国的信贷收紧政策已经持续两年，中国的小型房地产开发商的融资压力正与日俱增。中国政府收紧信贷的目的是打击房地产市场的投机活动，让房价趋于合理水平。一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助。高利贷的利息最高可达每月5%，这是违反中国法律规定的。

　　但是靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大。信托公司是一种财富管理公司，在中国政府去年加紧了对银行放贷的限制之后，信托公司已经成为房地产行业新的合法贷款的主要来源。最近几个月，中国的银行业监管机构几乎已经禁止信托公司给开发商贷款续期。

　　证券经纪商中国国际金融有限公司推算，年底将有人民币2,230亿元的信托贷款到期，其中大约一半将在7月到9月之间到期，另外有2,820亿元的信托贷款将在明年到期。加在一起，这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%。

　　中资银行传统上一直不愿强迫贷款者进入破产程序。但是中国的信托公司则不同，它们要求房地产开发商申请贷款时提供大量担保，有时，担保的价值甚至高达实际贷款额的三倍，以防止房地产开发商thldl.org.cn违约。尽管违约可能会让信托公司获得意外之财，但信托公司还是希望开发商能够及时还款，因为它们需要在贷款到期时立刻向投资者进行支付。

　　房地产开发商们正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资。资产管理公司也被称为“坏账银行”，十几年前设立资产管理公司的初衷就是为了清理中资银行的坏账。蓬钢曾经掌管美林公司在中国的房地产投资。他在去年第三季度完成了基金的第一轮资金募集，从国内投资者手中融资人民币10亿元，并计划在明年年中以前完成30亿元的投资。安泰盘实基金的预期年回报率至少为25%，远高于一般信托基金10%到20%的回报率。该基金以接近完工的项目为目标，要求房地产开发商提供大量担保，以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报。

　　去年的时候，房地产开发商利率还有些抵触，现在他们已经是穷途末路了。到目前为止，中国的四家资产管理公司已经成为低迷房地产市场的最重要角色，如果没有它们的参与，信托公司就会缺乏偿还投资者所需要的资金。中国的信托公司主要受银行、其他重要国有企业或地方政府控制，但一些外资金融机构也持有少数股权。截至今年3月底，它们管理的资产有5.3万亿元，是两年前水平的两倍多。

　　资产管理公司不太可能有意愿救助每一笔信托贷款。它们的目的不是帮助房地产开发商开发地产，而是解决短期流动性吃紧问题。魏刚的故事集中体现了小型开发商的无奈与绝望。国内房地产中介说，魏刚任董事长的公司是包头最大的房地产开发企业。他在1996年通过参与包头震后重建发了一笔财。该企业的旗舰开发项目是一个五期中高端住宅楼盘，按计划要在明年完工。

　　但魏刚从高利贷者手中借了很多钱，今年开始还款出现困难。据说，他还曾因为被放高利贷的人殴打而住院一个月。

　　标准普尔前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计房价将会平均下降10%。但报告说，当压力开始让某些人承受不住时，良性让价有可能演变成一场价格战。