全面认识房地产评估的类型及流程

　　房地产估价全称房地产价格评估，是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

　　房地产评估的类型

　　1、一般型房地产评估：

　　一般型房地产评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性房地产评估thldl.org.cn，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

　　2、房地产抵押贷款评估：

　　房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

　　3、“特定房地产评估”：

　　特定房地产评估房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

　　房地产评估的原则

　　房地产评估原则1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

　　房地产评估原则2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

　　房地产评估原则3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

　　房地产评估原则4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

　　房地产评估原则5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

　　房地产评估的程序

　　1、明确评估基本事项

　　·明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

　　·了解评估对象

　　·确定评估基准日：常以年、月、日表示

　　·签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

　　2、制定工作计划

　　3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

　　4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种活几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

　　5、综合分析确定评估成果

　　6、撰写评估报告