投资者谨慎面对活跃的房地产销售市场
时间：2013-08-15 14:45:37
来源：互联网
今年“新国五条”出台，国家对房地产市场的调控升级，进一步抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。目前，“新国五条”出台时间尚短，对常州市房地产市场的影响还有待观察。一季度常州市房地产销售市场较为活跃，企业资金回笼速度加快，开发投资低位运行，建设规模保持稳定，新开工面积增长较快。
一、一季度常州市房地产市场运行情况
1、房地产销售面积大幅攀升。2012年，常州市房地产市场在开发商“以价换量”的房地产销售策略下逐步回暖，随着房地产销售thldl.org.cn量的增加，价格也逐步上升，在经历年末“翘尾”行情后，市场对价格预期发生了变化。今年一季度，开发商减小优惠幅度，商品房均价有所上升，然而在“买涨不买跌”的消费心理下，成交量同比大幅攀升。据房管部门资料显示，一季度常州市商品房房地产销售面积207.5万平方米，同比增长47.4%，其中，住宅房地产销售面积177.3万平方米，同比增长55.5%。
2、资金回笼速度加快。今年一季度，常州市房地产开发企业筹措资金467.1亿元，同比增长19.8%，增幅较去年同期提高23.3个百分点。筹措资金中包括上年末结余资金和本年资金，分别为241.7亿元和225.3亿元，同比增长27.1%和12.8%。从资金面上看，今年以来常州市房地产销售市场继续回暖，以定金、预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速最快，一季度到位资金125.2亿元，同比增长31.8%。房地产销售回款速度的加快使房地产开发企业其他方式融资压力得到缓解，一季度国内贷款、利用外资和自筹资金分别到位38.1亿元、1.2亿元、60.8亿元，同比下降5.8%、14.3%、3.2%。从本年筹措资金构成看，以定金、预收款和个人按揭贷款为主的其他资金占比过半，达到55.6%，比去年同期提高8个百分点；国内贷款、利用外资和自筹资金分别占比16.9%、0.5%、27.0%，比去年同期下降3.3、0.2、4.5个百分点。
3、开发投资低位开局。2012年，常州市房地产开发投资速度趋缓，投资增速保持低位运行。今年以来，常州市房地产开发投资延续了这一趋势，一季度完成投资137.7亿元，同比增长6.8%，低于全市固定资产投资增速10个百分点，在全市固定资产投资中占比22.1%，比去年同期下降1.9个百分点。从增长趋势看，住宅开发投资力度加大、比重提升、速度加快，而办公楼、商业营业用房和其他项目投资速度放缓、占比下降。一季度，常州市房地产开发投资中住宅投资103.5亿元，由去年同比下降10.8%一跃转为同比增长29.8%，在房地产开发投资中的占比也由去年同期的61.8%上升为75.1%；办公楼、商业营业用房和其他项目分别投资4.0亿元、18.0亿元和12.3亿元，同比下降6.4%、4.1%和53.2%，在房地产开发投资中的占比由去年同期的3.3%、14.6%和20.3%降为2.9%、13.1%和8.9%。
4、建设规模保持稳定。虽然自2012年下半年开始常州市房地产销售市场就持续回暖，但受投资进度往往滞后于房地产销售进度的影响，今年以来常州市房地产建设规模仍然维持平稳增长态势。一季度，常州市房地产项目施工面积3594.1万平方米，同比增长7.1%，其中住宅施工面积2608.5万平方米，同比增长11.6%，在房地产项目中占比72.6%，住宅对全市房地产项目施工面积增长的贡献率达113.3%；办公楼、商业营业用房施工面积分别为140.1万平方米、421.4万平方米，同比下降4.5%和7.7%；其他项目施工面积为424.1万平方米，同比增长2.4%。
5、新开项目增长较快。与全市施工面积增幅收窄相反，房地产项目中新开工面积呈现快速增长态势。一季度，全市房地产有新开工面积的项目68个，比去年同期增加25个，新开工面积329.4万平方米，同比增长35.1%，是2012年以来的首次同比增长。拉动全市房地产新开工面积增长的因素仍然是住宅新开工面积的大幅增加。一季度，常州市住宅新开工面积268.1万平方米，同比增长59.9%，增幅较去年同期提高73.2个百分点；办公楼和商业营业用房的新开工进度则有所放缓，一季度分别新开工面积0.4万平方米、22.1万平方米，同比下降83.3%、36.5%；其他项目一季度新开工面积为38.8万平方米，同比下降0.3%。
二、一季度常州市房地产市场值得关注的问题
1、库存压力进一步加大。一季度常州市商品房竣工面积与去年同期基本持平，但现房房地产销售面积同比下降10.1%，导致常州市商品房待售面积较大。截至一季度末，常州市商品房待售面积308.4万平方米，同比增长43.2%，处于历史高位，其中，住宅和商业营业用房待售面积分别为124.9万平方米、98.7万平方米，是推高待售面积的主要因素。住宅待售面积中，144平方米以下户型待售1年以下较多，144平方米以上户型待售1-3年较多。
2、资金、投资未同步增长。2011年以来，除个别月份外，常州市房地产投资增速均快于到位资金增速。今年一季度常州市房地产销售市场继续回暖，商品房房地产销售额同比增长38.7%，企业资金回笼速度加快，1-2月、1-3月常州市房地产企业到位资金同比增长19.1%、19.8%，但资金的快速增长并未促使投资快速跟上，1-2月、1-3月常州市房地产开发投资同比增长仅为4.2%、6.8%，落后资金增速10个百分点以上。
“新国五条”出台后，二手房市场成交面积呈现集中放量态势，一季度全市二手房成交面积达94.9万平方米，同比增长242.1%，这在一定程度上抑制了对一手房市场的需求，使得近一个月来一手房市场房地产销售增速有所放缓。一季度常州市商品房房地产销售面积207.5万平方米，同比增长47.4%，增幅较1-2月回落19.8个百分点。目前，常州市房地产开发企业资金情况相对较为宽松，但由于政策对市场的影响尚不明朗，所以开发企业放慢投资步伐，拉长建设周期，观察市场变化，观望者已由买方转向卖方。二季度，随着“新国五条”对市场影响的逐步显现，加上提前释放部分需求后市场将更趋理性，预计常州市房地产市场将平稳运营。
