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美国房地产投资是否如看起来的那么美

时间:2013-08-19 17:22:54 来源:互联网
  中美房价的巨大差距引起很多国内房地产投资者的兴趣。日前,王石在美国所盖的楼盘被爆出抢购者多为中国人。现在,基金也开始加入美国房地产房地产投资大军。那么房地产投资美国地产股票基金、购买REITs产品,还是该到美国直接买房呢?我们为你一一解析。

  1、住宅基金复苏趋势已确立

  “在国内的高房价下残喘,不如去攻占美利坚,房地产投资美国房地产!”这是首只房地产投资美国房地产住宅的基金——国泰美国房地产基金的口号。听起来豪气万分,其背后也有理性调研的支撑。“美国经济的复苏已经是大势所趋,而美国的人口红利将推动房地产发展。”国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军表示,和REITs的房地产投资商业地产不同,国泰美国房地产开发基金将主动房地产投资thldl.org.cn于住宅房地产开发链条上的上市公司,包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等。

  这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关,其股票表现也与房地产股联系紧密,如果美国房价涨幅为30%,相关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。

  支撑美国住宅房地产繁荣背后的是一系列数据分析,从美国每月住宅开工量数据可以看到,该数据2005年开始大幅下降,美国住宅价格整体水平也在2005年期间达到最高峰。金融危机爆发后,房地产泡沫破灭,住宅开工量接近底部,价格也进入盘整期。不过2012年以来,美国住宅型房地产价和量都触底反弹。从标普房地产开发商指数上看,历史高点在5668,而目前点位只有3581.

  此外,美国人口增长导致美国房地产需求源源不断。吴向军认为,美国房地产市场复苏的趋势已经确立,但距离以前的高点还有相当距离,确实是房地产投资美国房地产的好机会。

  2、REITs拆分商业地产

  简单来说,REITs就像一个公司。只要是能够产生固定租金收益的商业地产,就可以打包REITs上市实现资产证券化,对于买不起商场、写字楼的普通人来说,买了这个自然能分享其持有的物业租金和增值收益。美国约有50%的房地产房地产投资来自于REITs,REITs收取的租金稳定,并且租金增长长期高于通胀率。

  美国REITS的发展也引起境内房地产投资者的关注。就国内而言,虽然资本市场还没有出现REITs的房地产投资方式,但却有REITs基金,目前共有三只,国内消费者可以通过购买REITS分享美国商业地产的繁荣。

  从房地产数据来看,近期住宅市场活跃程度继续增加,交易呈现出量价齐升的态势,目前新屋和二手房销售、新屋开工数均处于历史低位,且处于稳步回升的阶段,20个大中城市的房价指数也处于底部。通常来说,一个房地产周期维持约7至8年,因此现在应该是属于美国房地产市场复苏的中期,针对美国房地产市场的房地产投资品种依然具有一定的上涨空间。

  3、直接买房没看起来那么美

  热门电影《北京遇上西雅图》中汤唯说Frank在西雅图的家卖掉,去北京只够买二环边上的俩厕所。很多人就是看到中美房价差距,开始寻求美国购房的机会。不过,真正在美国直接房地产投资房地产却并没有看起来那么美。

  从多年数据上显示,美国房地产价格走势和房产股票走势几乎一致,这就意味着房地产投资股票的回报和直接房地产投资房地产一样。但就成本而言,房地产投资美国的房地产需要实地看房、日常维护和托管,非常复杂,不如房地产投资美国股票房地产简单。

  香港汇金证券董事总经理马嘉阳曾经多次到美国考察房地产市场,美国持有物业有非常复杂的税务规管,除成交价格之外,每年还要固定地支付国家、当地州市各种各样的税项,将来如果要出售的话还要交付高额的资本税。所以在房地产投资前,各方面功课一定要研究细致透彻。另外的风险来自汇率,如果美元对人民币在未来继续贬值,那么未来即使房价增长,但从汇率上折算,收益会大打折扣。

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