房产调控少说多做配合政策低调进行
时间：2013-08-21 16:28:02
来源：互联网
和过去几年房产宏观调控屡出新政不同，今年以来，房产调控在政策层面显露出明显的“少说多做”的迹象。从房产上市公司再融资审核松动，到杭州试水经适房规范性上市交易，再到北京全面推动“竞地价、限房价”，再到上海公租房引入准REITs产品，一系列金融与土地政策的调整步伐在低调进行。
时至2013年中，在表面松散独立的诸多细节背后，一条较为清晰的调控脉络渐渐清晰，即用再融资、REITs、共有产权等多种金融工具，充分支持保障性住房建设，将民生工程做实。与此同时，继续运用购房信贷等工具抑制投资类购房行为，为房产thldl.org.cn税全面铺开赢取时间。在近日举行的博鳌房产论坛上，中国房产协会副会长朱中一称，促进房产市场平稳健康发展的长效机制正由相关部委加紧制订。而所谓房产长效机制，是指完善住房和住房用地供应体系、房产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等；加强保障性安居工程在资金筹措、分配退出和运营管理等方面的工作。而细观近期京沪杭等地的房产政策动向，其实所谓房产发展长效机制的一些举措，已经在地方层面低调铺开。
房产准REITs产品新辟融资通道
8月15日，瑞银集团宣布，中国首只投资于公租房的准REITs产品在上海诞生。这家由瑞银环球资产管理(中国)有限公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司和国投瑞银基金[微博]管理有限公司共同设立的私募股权基金，以封闭式形式投资于上海市虹口区已经开发的部分公共租赁住房。
REITs又称房产信托凭证。一般来说，由相关机构发行受益凭证，借此房产信托汇集多数投资者的资金，并将这些资金交由专业机构进行房产投资经营管理，并将房产投资综合收益按比例分配给房产投资者。
“在上海和全国大多数城市，公租房房产建成后如何管理和取得收益，是这轮保障房工程接下来一个大难题。政府没有资金和人力来持有和管理这些公租房，开发商也没有。同时，公租房房产也因为性价比不高，出现出租率不足等问题。”上海一家大型国资上市房产企业高层向上证报记者表示。
显然，上海作为金融中心城市，在这方面的探索又领先一步。根据刚刚披露的瑞银REITs产品信息，该产品将上海市虹口区部分公共租赁住房作为REITs标的，解决长期运营资金问题。其中，太平资产管理有限公司是该公租房基金的基石社会投资者，瑞银环球资产管理(中国)有限公司是基金的投资管理人，国投瑞银基金管理有限公司则为投资顾问。未来不排除该REITs在政策条件允许的情况下，公开上市。
“目前这款产品还不能说是标准的REITs，因为不能在公开市场募集资金。”高和投资执行合伙人苏鑫表示。
据权威人士透露，目前中国公开市场发行的房产REITs产品至今未能放行，主要原因仍是相关税收和监管法规不完善，且监管主体不明。但上述政策正在加紧研究，中国境内第一个真正意义的REITs房产产品原计划年底前诞生，目前因为一些技术性问题，可能有所延后。
资料显示，国投瑞银基金一直高度关注保障房领域的REITs产品，早在2010年就有媒体披露国投瑞银与北京住建委合作开发REITs产品，主要涉及北京公租房项目，其产品包可能涵盖北京2000到3000套公租房。由于公租房收入稳定，一直被视为最有可能设计为REITs产品的保障房类型。但此后未见下文。
实际上，多家房产企业也已经开始关注REITs产品的市场机遇。万科集团副总裁毛大庆今年担纲万科商用房产管理部负责人，在他眼中，围绕住宅业主展开的商业服务，将是万科未来重要的产业发展领域，且不排除通过REITs方式实现持有型物业的长效收益与退出。但显然，从瑞信首款公租房REITs产品来看，政府部门有意率先支持保障性房产建设。
