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房地产企业油盐不进导致房价居高不下

时间:2013-08-28 11:28:04 来源:互联网
  随着楼市持续回暖,不断将存货转化为现金流的房地产企业,再次迎来“不差钱”的美好时光。华远地产董事长任志强(微博)更是于近日表示:“银行要缺钱,开发商可以借给他们一点。”

  上海易居房地产研究院最新发布的报告显示,2013年上半年,房地产企业资金状况自2010年以来,首次步入宽松区间。易居研究院分析师郑红玉对《第一财经日报》记者表示,上半年楼市调控政策温和,市场在弱行政化的局面下运行加快,商品房销售持续活跃,房地产企业尤其是大房地产企业thldl.org.cn抗压性增强,融资渠道多元化,综合因素作用下,房地产企业资金链步入宽松区间。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟分析称,地产企业一般会根据市场的供求状况与自身的资金链情况给项目定价,地产企业资金链的宽松将会导致房价下行的动力越来越弱。

  多数房地产企业“不差钱”

  上述报告从企业资金来源及投资利用状况、资金回笼和融资环境等方面,共选取本年资金来源增速、企业自筹资金比重等8个最具代表性指标,综合测算房地产企业的资金状况,将其分为宽松、偏松、合理、偏紧、紧张五个区间。

  2002年以来,地产企业资金状况呈现“前松后紧”,尤其是2008年最为紧张,2009年出现弹跳式反弹而大幅好转,首次呈现宽松。自2010年开始严厉楼市调控,地产企业纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况,一度陷入资金低谷。

  今年以来,楼市持续回暖,地产企业资金逐步改善,且改善速度显著,上半年资金状况已进入宽松,这也是2010年以来首次处于宽松区间。

  同策咨询研究中心提供给本报的数据显示,2013年一季度,在100余家上市房地产企业中,有48%的企业速动比率(数值越大越好)介于0~0.5之间,较2012年三季度的57%下降了9个百分点,而介于0.5~1、1~1.5之间的比例分别比去年三季度上升了7个和1个百分点。

  张宏伟判断,到今年三季度,速动比率介于0~0.5之间的企业有望降低至30%左右。

  日前,任志强在某房产论坛上称:“今年房地产商好像没有人喊缺钱,要钱的都是想再扩张。当前缺钱的只有极少数财务不透明,或者是公司状况比较差的企业,整体看来,不管从统计数据还是从报表上看,没有严重缺钱的房地产企业。”

  以恒大地产(03333.HK)为例,截至6月底,公司持有的现金总额为419.7亿元,达到公司上市以来最高水平,较2012年同期增长超过六成。此外,公司的净负债率较去年同期的96.1%锐减37.7个百分点至58.4%。

  龙头地产企业的资金面日趋稳健,而一些原本资金链较为紧张的中型地产企业,也乘着楼市回暖的东风,资金链状况大为改善。

  例如,于去年下半年登陆港交所的旭辉控股(00884.HK),2011年底的净负债率曾经高达141.5%,而根据旭辉最新发布的半年报,截至6月底,旭辉的净负债率仅为67.4%,公司手持现金超过70亿元。今年上半年,旭辉实现合同销售额71.56亿元,合同销售面积71.46万平方米,同比分别增长95.8%及65.3%。

  房价下行缺动力

  “上半年多数开发商的业绩完成得比较好,再加上资金链的宽松,下半年不存在大幅降价的可能性。”一位香港上市房地产企业负责人对记者表示,特别是大型开发商,他们是市场的风向标,他们降价才会对整个行业产生冲击,他们的价格策略将决定市场走向。

  据中原集团研究中心发布的数据,今年前7个月,包括万科A(000002.SZ)、华润置地(01109.HK)在内的10家标杆房地产企业销售业绩同比出现“量价齐升”的状况,其中,销售面积增加17%,销售金额增加24%,销售价格增加6%。

  另据中国指数研究院发布的数据,2013年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米,环比6月上涨0.87%,自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

  郑红玉认为,下半年房价环比上涨的速度有望逐步减缓,但在房企资金链宽松的背景下,房价想要下降的难度较大。

  “在经济放缓、社会流动性偏紧等情况下,下半年房企资金状况面临的不确定性因素将增多,在多因素影响下,反映房地产企业资金状况的各项指标多数仍将较为平稳运行,但与上半年及一季度相比会有所回落。”郑红玉称。一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示,经过这轮严厉调控,大型房企已经逐渐适应调控节奏,市场占有率不断提高,而一些中小房地产企业或转型或退出,整体来看,能够挺到现在的房地产企业都已迎来“久违的春天”。

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