地产公司是否能够保持与其价值相当
时间：2013-08-29 17:30:55
来源：互联网
近日，国家统计局公布的2013年前7个月全国地产公司开发和销售情况显示，全国地产公司开发投资同比增速较前6个月提升0.2个百分点，且国房景气指数回升至97.39。截至8月14日，公布中报业绩的地产公司行业上市公司有34家，近七成公司归属于母公司的净利润实现同比增长。分析人士认为，下半年地产公司政策面保持现状，二级市场上，具有估值优势的房产个股可中长线布局。
不论是恨、是爱，地产公司行业实在是中国经济的无冕之王。每逢中报、年报披露时节，地产公司thldl.org.cn龙头的业绩格外引人注目。不幸的是它们润色报表的技巧相当的高，特别是“价值重估”这杀手锏使将出来，公众极易被误导。我们不妨以8月19日披露的龙湖地产中报为例，看看价值重估游戏的玩法及效果。
大型地产公司公司持有一定数量的“投资性物业”，比如写字楼、商场、停车位等，目的是出租及享受升值。以往采用的会计模式，对企业自用经营场地与投资性物业不加区分地采用“成本法”估值并逐年计提折旧。
升值的字楼、商场在报表上却越来越不值钱，显然不合理。现今普遍采用“公平价值法”计量投资性物业的后续价值，副作用是为房企财务操纵开了方便之门。于是，“价值重估”成了地产公司企业常年玩弄的数字游戏。
投资性物业估值年年涨，日子好过就少涨点，业绩压力大就多涨点。弹指间就可虚增利润十几亿，成本就是给估值师的一点点费用。价值重估游戏还有一宗妙处。根据相关会计税则，投资性物业在持有期间的公允值变动不予考虑，通俗讲就是吹牛不上税。
以龙湖地产为例，上半年获得营收152.3亿，同比微涨4.67%，但销售成本却增长了32.16%，以至毛利润从67.09亿降至48.66亿。在毛利润减少18.43亿的情况下，净利润却与去年同期持平（偏差仅为十万分之三）。
奥妙在以“投资物业公平值变动”名义增加收入14.76亿（去年同期此项收入为5.02亿），该项收入相当于净利润的35.82%！
龙湖地产掩饰的是什么呢？是盈利能力的下降。2013年前六个月，毛利润率更急挫逾14个百分点，从业内领先的46.1%跌至31.95%，沦为中下游。如剔除物业重估值影响，净利润较去年同期降幅达27%。而且，由于产业政策及可能开征房产税的影响，龙湖产品结构中别墅所占的比例回升无望，利润率下滑是长期趋势。
妙不可言的价值重估游戏实则是给投资人挖了个坑。就说各国税务机关不对此项收入征税吧。因为重估并不产生现金收入，更因为估值没理由只涨不跌。要是对今年上半年龙湖地产所持物业重估所增加的15亿元征税，万一明年物业贬值15亿是否退税呢？
对于价值重估游戏，税务机关想得明白，机构投资者也心知肚明，普通投资者却有可能被误导。
