房地产投资高潮过去后要瞄准成熟地段
时间：2013-09-05 17:31:25
来源：互联网
过去几个月，关于新型城镇化对我国房地产投资行业的影响，始终是个炙手可热的话题，业内观点亦见仁见智。在此次“第三届中国价值地产年会”上，参会各方的讨论仍然离不开城镇化是否能给房地产投资带来机会，房地产投资如何抓住机会，成就新的黄金十年？
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，城镇化是围绕人的城镇化，解决户籍问题是第一步，下一步则是农民进城过程中对保障房的需求，短期内房地产投资thldl.org.cn还不会从城镇化中获利很大。而知名财经人士叶檀则直言，房地产兴中国经济兴，房地产投资是城镇化进程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建议，房地产投资企业在进行房地产投资时，要瞄准成熟的、密度大的城市群。
“城市发展的不均衡决定了房地产投资市场增长的格局。不均衡发展格局对市场影响特别大，特别明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化，但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产投资市场的影响是不一样的。”对于城镇化与房地产市场的关系，8月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在由《每日经济新闻》报社主办的“第三届中国价值地产年会”上如是表示。
此前，秦虹曾指出，目前新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。它对房地产市场的影响，不能简单地套用过去的经验。
秦虹认为，未来住房政策调整一定要解决的问题，除了有效率地抑制过度占用住房资源外，还要满足新型城镇化下的新增住房需求。这个主要体现在保障性住房需求，还有首次置业。其三，就是要尊重市场发展的基本规律。
此外，2020年之前，城镇住房需求包括以下四个方面。第一、城镇新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的时候人均住房面积是30平方米，到2020年要达到35平方米；第三、城市拆迁；第四、城镇家庭的小型化。
秦虹指出，当城市化率不到50%时，农村人口多，城镇人口少，城市人口的流动主要体现在农民进城。当城市化率超过50%时，城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这就决定了未来房地产市场格局一定是不平衡的，分化格局就此出现。这是城市化发展通常的规律，当城市化率超过30%开始快速增长，到70%以上开始放缓。
“我认为由于我们的公共资源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，这种格局在短时间内难以改善，特别是就业机会和教育、文化、医疗这些丰富的公共资源(分布很不均衡)。目前中国还没有出现人口的逆流，什么时候会出现人口逆流呢？大约在城市化率70%以上。”秦虹说。
针对房地产房地产投资的趋势，秦虹认为，中国房地产投资市场绝对没有掉头向下，没有到无路可走的阶段，下一步房地产市场房地产投资要关注城市群。“我始终认为，城市发展格局对房地产市场影响大，下一步要瞄准成熟的城市群。”
城市群是从“十一五”开始确定的，城市化如何推进，“一直以来我们的认识不怎么稳定，一会儿大力发展中小城市，一会儿大力发展小城市，一会儿限制大城市发展，但现在已经明确了，下一步是以城市群为发展形态。”
同时，发展城市群，不是说所有规划的城市群都是值得房地产投资的重点。不要看政府规划了多少城市群，它可能规划10个、20个。但是对企业来讲，一定要选择密度大的城市群。
