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房地产投资需谨慎看准时机注意利率

时间:2013-09-17 15:50:20 来源:互联网
  最近,微博上盛传多地银行房贷额度收紧、批贷困难。据媒体报道,北京多家银行房贷利率优惠取消,广发银行部分支行的二套房贷,更是在基准利率基础上上浮了20%。郑州近十家银行个人住房贷款利率纷纷上浮,上浮区间多维持在5%-15%之间,个别银行上浮高达50%。利率提高之外,放贷时间也大大延长。多家银行只受理客户申请,但不能承诺放款时间。

  此番银行调整房贷利率,事实上并不局限于北京、郑州等一城一池,它是年中银行表外理财业务过于活跃导致“钱荒”、3月份后“国五条”导致房地产投资thldl.org.cn交易格外活跃、银行住房地产投资贷款额度早早放完后的共同结果。钱少需求大,钱价(利率)上涨自然在情理之中。随着银行推进利率房地产投资市场化改革和“鬼城”抬头倒逼银行风险意识加强,房贷利率打折的情况会越来越少。在二三线以下的中小城镇,这方面的情况会越来越突出,也就是说,为了防控风险,中小城镇的银行房贷利率有可能越来越高。

  利率提高对房地产投资贷款人是净损失,但却是通过房地产投资市场化手段调节楼市需求和楼价的正确通道。在正确的利率导向作用下,二三线以下中小城镇的住房需求特别是房地产投资性需求有可能得到市场手段的纠偏和抑制。

  利率上浮抑制房价,地价上涨推高房价

  与此同时,中国证券报报道,近年来,随着土地征收和一级开发成本不断提高,各地已多次上调基准地价,部分城市上调幅度甚至超过50%。其实,地方债务偿债压力才是提高基准地价的最重要原因。此举可能抬高未来土地出让底价,进而为地价上涨提供动力。

  利率上浮和地价上涨对房地产投资价的传导作用是不一样的。利率上浮可能抑制房价,地价上涨则势必推高房地产投资价。湖南科技大学经济学教师、经济学博士唐志军带领的团队利用1998年第1季度至2008年第2季度的十年间相关统计数据,对中国房地产投资价主要决定因素进行了实证研究,发现推动我国房价不断上涨的主要因素有四个:货币因素、土地因素、收入分配因素和房地产投资投机性需求。其中,货币因素所起的作用最大。

  “在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中,土地交易价格和建筑材料价格等成本因素对房地产投资价格的波动有正方面的影响,当土地交易价格上升1个百分点时,房地产价格上涨0.386个百分点;建筑材料价格上升1个百分点,房地产价格上涨0.324个百分点;

  “在诸多影响商品住宅价格波动的资本因素中,利率对商品住宅价格波动的影响最大,利率上升1个百分点则会引起商品住宅价格的波动率下降1.805个百分点;其次是货币供应量的变动率对房地产价格也有较大的影响,广义货币增加1个百分点,则商品住宅价格的波动率上涨0.5个百分点。”

  我们来仔细做个测算。以现有5年以上贷款6.55%的基准利率为准,假定贷款利率平均上浮20%,那就意味着利率上升1.31个百分点,对应的房价应当下降2.36个百分点。土地交易基价上涨50个百分点,对应房价应当上涨19.3个百分点。综合起来,一增一减,增的远比减的多,房价还是上涨,而且银行趁火打劫在其中多分了一杯羹!

  市场不相信眼泪警惕人口流出地区房价急涨急跌

  有几个问题不能忽略:一是现有土地交易基本上都是溢价成交,土地交易基准价格即使上调50%,最终拍卖成交价格未必因此也上调50%。另一个问题是,土地价格大涨会带来房价预期上涨,但支撑预期的主要是投资投机性需求,而房价大幅度上涨,会限制非投资投机性需求的消费能力。如果投资投机性需求增加大于非投资投机性需求的减少,房价上涨的需求支撑力量就得以维持。否则房价地价的上涨都将不可持续。“在诸多影响商品住宅价格波动的需求因素中,投机性需求每增加1个百分点,将导致价格上涨0.413个百分点。”问题在于,投资投机性需求有多少,事前是一种最难评估的需求因素。这种需求,并不完全是由理性来支撑。根据过往大量的“面粉贵过面包”从而刺激楼价大涨的经验,地价上涨尤其是地王不断出现完全有可能极大地刺激投资投机性需求,从而使楼市投资者不顾银行利率上浮的成本,追涨入市。也就是说,在地价和利率双双上涨的作用下,整个中国市场对于楼价的上涨预期是增加的。

  由此可见,不论是从消费者心理预期,还是从银行贷款利率幅度限度等方面来看,银行利率这只市场之手对房价和楼市风险的调控能力,还是远远无法与政府这只有形之手相匹敌。因此,必要的时候,银行为了规避风险,尤其是规避二三线以下城镇的楼市风险,在地价基准上调尤其是大幅度上调的时候,银行有必要根据自己的风险控制能力,启动更严格的贷款审核甚至停贷方案。

  而对于个人房地产投资者而言,面对如此复杂的局势,切不可一味追涨,充分调研和考虑区域的人口、资金净流入或流出等全局性整体性长远性因素的影响,永远是比利率、地价等这些局部性、暂时性因素的影响大得多。各级政府当然做梦都巴不得不断推高地价房价,房地产投资好让其财政永远充裕、土地永远卖得出高价。但是人口的流动不以人的意志为转移,在人口流出地区或者房地产规划与供应过量地区,房地产投资地价房价涨得越快,未来不久跌得越急。什么时候跌,谁也说不清楚,击鼓传花到谁手,如果你不是靠着自己的智慧和勇气事先预判,就只能看上帝是否特别偏爱你垂青你可怜你了。市场不相信眼泪。鄂尔多斯,最高时房价2万,现在3千没人接手;神木,最高时1.2万到2万,现在6千到8千。我估计也无人接手。当房价下跌时,再低都没人要。除一线城市及其距离一线城市市中心一小时公交车程之内的房屋可以继续买入之外,三四线以下城市非核心地段的房子还是不碰为妙,不妨让房价先飞一会儿。

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