楼市强监管，房地产信托为何能逆势增长？

第三方数据显示，2018年各季度房地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，同比分别上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。

在产品收益率方面，2018年第四季度房地产信托收益率8.43%，为全年最高。但2019年以来房地产信托收益率有所下滑，1月14日~1月20日成立的集合信托产品平均年化收益率为8.40%。

去杠杆之年，房地产类信托成为2018年信托业的主力军，撑起了半壁江山。

而从2019年初的货币政策导向来看，货币政策出现松动，央行又公布了降准消息，对楼市来说都有积极影响。相应地，房地产信托可能继续保持涨势。

那么，如此逆势上涨的房地产信托究竟是何方神圣呢？

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何为房地产信托？

房地产信托（简称REITS）就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

房地产信托主要包括两个方面的含义：

一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；

二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点，而在房地产市场受到强监管的环境下，房地产信托也逐渐成为投资者的理财管理方式之一。

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地产信托缘何占半壁江山

在金融去杠杆和资管新规落地的背景下，由于融资渠道受限，信托业管理资产规模快速下滑，信托贷款几乎成了房企融资的关键工具。

据用益金融信托研究院数据，截至今年1月4日，2018年全年共有68家信托公司累计发行集合信托产品15090款，发行规模为2.154万亿元，同比减少9.47%。不过，在集合信托规模下滑的情况下，房地产信托仍保持增长。

数据显示，截至2019年1月4日，2018年各季度地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。与此同时，2019年首周（1月2日至1月4日），集合信托产品募集规模略回落，而地产信托成立规模仍占据半壁江山，募集资金达9.95亿元。

信托行业资深分析师袁吉伟表示，从2018年新增信托项目投向以及存续项目投向看，房地产信托增速都要高于其他投向，显示了房地产信托在信托配置中得到较多支撑。

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房地产信托发展趋势

房地产企业的资金需求一直比较强烈。自从房地产市场严监管开始，房企融资面临了更加严格的监督，因此，众多房企融资渠道转向于信托，进而推动了信托资金投向房地产领域。

房地产信托一直在争议中前行。一方面，房地产信托自2017年实现逆势增长，另一方面，围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

在2017年12月底，银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定：不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

2018年，房企面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。大部分房企资金链安全面临较大压力。

另外，银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限，信托成为房地产企业的重要融资渠道。

因此，面对诸多的挑战，房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资（典型的是房地产ABS）等三个方向进行转型，探索房地产信托的新发展方向。

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开展真实的房地产股权投资

信托公司开展真实的房地产股权投资，一般联合一定区域市场的主流开发商，重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力，深度介入项目开发，获取固定收益和项目分红。在风险控制上，信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权，对项目开发进行现场资金监管。

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开展商业地产投资

随着一线城市房地产进入存量时代，信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业，通过对物业进行升级改造，在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让，或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高，信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

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探索标准化融资

针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势，信托公司开发标准化融资产品，包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务，发行ABS或者ABN，对接资本市场，提高融资期限，降低融资成本，为房企提供延伸服务，拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。

由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限，信托成为房地产企业的重要融资渠道。未来，信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道，房地产信托继续是信托的重要业务方向。