商业地产经营规划定位

商业地产经营规划定位一：什么是大型商业地产的概念
◆商业地产概念；
◆商业业地产形式；
◆中国购物中心分成的三种大类型；
◆商业类型主要有几种。
◆图片观摩：商业类型主要有几种现场图

商业地产经营规划定位二：从今后的经营角度来分析开发商业地产需关注的主要问题
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营
◆城市商业活动是以追求最高利润为目的的；
◆商业设计选址与布局的经济原则；
◆商业设施的选址应该考虑以下因素；
◆避免同质化竞争，营造特色化产品；
◆商业地产上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈；
◆开发投资需要从专业角度多方面考虑；
◆寻觅市场机会；
◆注重市场培育，实施专业管理；
◆项目地人口规模及特征的分析；
◆项目地劳动力保障的分析；
◆项目地商户来源的分析；
◆项目地商业促销的分析；；
◆项目地经济情况的分析；
◆项目地大型商业购物中心、百货、商场竞争情况的分析；
◆项目地大型主力店情况的分析；
◆项目地品牌店情况的分析；
◆项目地交通、主要商业街的人流、餐饮、娱乐、情况的分析；
◆项目地主力商圈住宅区的可获得性的分析；
◆项目地法规的分析；
◆项目地其它的分析。

商业地产经营规划定位三：通过对商圈的分析对开发业态的商业前景意味着什么？
地产策划成为房地产开发商不可或缺的一项紧急且重要的工作任务．那么，成功的地产策划的依据来自哪里呢？商业地产策划先行大家都是知道的，那么，策划之前的准备工作是什么呢？
◆商圈的调查商圈； 
◆商圈的顾客群调查；　
◆商圈内的竞争店调查，在作商圈内竞争店调查时，必须考虑的因素；
◆如何根据以上的数据分析汇总来制定我们的商业业态规划；
◆如何根据以上的数据分析各种业态所占的比例；
◆如何根据以上的数据分析考虑那些主力店会和你合作；
◆如何根据以上的数据分析商业规划建成后市场的培育期；
◆如何根据以上的数据分析开业后的促销推广活动的制订；
◆如何根据以上的数据分析为提高时常竞争力我们都要做那些准备工作。
亲自动手来做：
你会填以下商圈的调查分析表吗？

商业地产经营规划定位四：如何平衡商业与住宅功能的关联性
住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。
◆底商和商业配套的区别；
◆底商的经营类型；
◆底商业态定位因素；
◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响；
◆建筑物自身因素底商关系； 
◆底商和上层住宅关系分析；
◆如何解决底商和上层住宅的关系。
◆商业街空间的限定和功能的划分。

商业地产经营规划定位五：购物中心在开发中面临的最大挑战是什么
◆购物中心的建筑本体规划；
◆建筑前开发商如何制订未来承租户的发展计划；
◆为什么开发后很多建筑的结构和通用性根本不适用；
◆为什么开发后很多大型主力店根本不会考虑你的项目
◆为什么很多设计院设计出来的购物中心（商业项目）好看不中用；
◆开发购物中心如前期规划设计不当不利于客户流通难以带来旺盛的客流量开发商将面临巨大压力；
◆开发后的购物中心在商业经营上将面临那三大问题。
动画观看：某商业规划设计方案（机密）

商业地产经营规划定位六：购物中心与开发商的合作模式
购物中心对于许多人来说是最熟悉的一种商业业态，虽然严格来说，Shopping-　mall、大卖场也都算是购物中心，但是我们这里所说的购物中心指百货商场、步行街、商业街等传统的商业业态。
◆为什么大型购物中心需要量身打造是未来方向；
◆购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求； 
◆购物中心行业和商业地产行业的发展目前状况；
◆为什么开发商和购物中心最好的切入时机是从拿地的时候就开始；
◆购物中心和开发商在合作上的利与弊；
◆购物中心和开发商在合作上的如何配合与管理的模式。

商业地产经营规划定位七：综合性大盘中商业规模及其组成比例如何确定
◆什么是大盘概念；
◆大盘出现的原因；
◆规划中的大盘经常出现的问题；
◆大盘商业准确定位的问题；
◆大盘商业各个业态分配；
◆大盘要结合项目具体实际情况； 
◆大盘规划原则及规划理念；
◆大盘概念规划方案；
◆大盘功能分区及业态分布；
◆大盘交通组织分析；
◆大盘景观空间分析。
幻灯观摩：香港大盘规划的商业图片

商业地产经营规划定位八：商业地产开发中的常见风险
近年来，在我国商业地产迅猛发展的同时，也出现了许多开发失败的案例，它们或是招商困难，或是开业后人气冷落，或是物业服务难以满足商户营商要求导致租户与管理方矛盾丛生，导致相当一部分项目成为那些曾经在住宅市场上叱咤风云的开发商的滑铁卢。从这些失败的案例当中，将商业地产开发中经常遇到的风险归纳为以下四种：
◆规模风险；
◆技术风险；
◆策略风险；
◆融资风险。

商业地产经营规划定位九： 如何建立购物中心与零售商之间的互动关系
◆那些品牌主力店会和购物中心合作；
◆国内外主要品牌主力店发展商对物业的要求；
◆品牌发展商给你合作看什么；
◆怎样和品牌发展商共赢要从三个层次来理解；
◆从品牌供应商和购物中心各自的角度看问题；
◆购物中心和品牌双方要选择好各自的市场定位；
◆为什么品牌供应商选择的目标是通过对不同品牌合理组合形成购物中心自身竞争优势或者竞争特点。
案例分析：了解学习国内20家主要品牌主力店拓展需求

商业地产经营规划定位十：千亩大盘中如何确定社区商业规模
◆开发千亩大盘不能乱吹牛；
◆开发千亩大盘要有市场根据；
◆商业地产市场分析市场调查；
◆商业地产商圈的细分；
◆千亩大盘中未来有多少住宅区就会配多大的商业项目；
◆独立项目的商业都有那些；
◆购物中心与独立商业如何衔接；
◆如何看待独立商业的设计与发展；
◆千亩大盘都应该有那些业态。

商业地产经营规划定位十一：如何操作成功大型住宅区商业地产项目
◆住宅区商业与主题商圈有何不同； 
◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；
◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么
◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？
◆住宅区商业建筑物影响；
◆住宅区商业街的主要特征；
◆住宅区特色商业街；
◆住宅区商业街在我国发展的必要性； 
◆住宅区商业多功能于一身；
◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢； 
◆住宅区商业街城市的名片吗；
◆住宅区商业街具有魅力；
◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？
◆住宅区商业恰当的定位；
◆住宅商业街市场定位成功；
◆案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么？ 
◆案例分析>社区商业项目成功运营方式

商业地产经营规划定位十二：如何打造主题文化购物中心和商业街区
注意整体风格的营造与城市风格浑然一体
创新让你的项目独特起来有特色 
场所创造的概念是什么
商业中心作为城市经济的名片，是城市经济繁荣的象征，舞动着一个城市的繁华与财富的激情。而商业中心是怎样形成的？对商业中心的形成起决定作用的因素是什么？
◆一个城市的商业中心的形成首先必须有品牌主力店商场入驻；
◆购物中心和商业街的营销推广策略； 
◆购物中心和商业街行销推广的具体做法； 
◆购物中心和商业街拥有特色； 
◆购物中心和商业街独特的产品展示； 
◆购物中心和商业街独特的形象 
◆购物中心和商业街发展顾客计划外的需求；
◆购物中心和商业街顾客导向的满足需求规划； 
◆购物中心和商业街对谁提供服务； 
◆购物中心和商业街提供何种服务； 
◆购物中心和商业街适时性变化； 
◆购物中心和商业街从客层的消费行为中研究行为动机； 
◆购物中心和商业街最佳业态、业种架构完成后，顾客在哪里； 
◆购物中心和商业街行销推广的整体策划； 
◆购物中心和商业街拟定行销推广策略； 
◆购物中心和商业街商品满意度； 
◆购物中心和商业街商品的多样化； 
◆购物中心和商业街经营特色定位。
案例分析
香港、美国大型主题商业街及SHOPPING MALL

商业地产经营规划定位十三、商业街市场定位所应考虑的消费者因素
◆消费者的数量；
◆消费者的性别、年龄结构；
◆消费者的职业特征；
◆消费者的文化程度构成；
◆消费者的收入状况。

商业地产经营规划定位十四：城市综合体项目对地段、交通、商圈的要求
商圈是指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为商场经营的影响范围，是由消费者的购买行为和商场店铺的经营能力所决定的，一般将商圈视为以商场为中心，向四周展开的同心圆，商圈与商场经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设商场，都不应忽视对商目的策划。商圈策划是新设商场进行合理选址的前提；
◆地段、交通、商圈的概念；
◆地段、交通、商圈的研究意义；
◆地段、交通、商圈战略对于发展商业意义；
◆如何对醒目的地段、交通、商圈进行分析。
◆现场考考你：看完图以后请如何划出主力尚圈。

商业地产经营规划定位十五：如何配比城市综合体中各业态间的相互关联性
对商场进行定位，可以在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞 争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的 经营阶段，激烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保 持竞争优势，这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功
◆商业项目自身的特点和竞争优势；
◆商业项目选择市场定位；
◆商业项目如何进行商场定位；
◆商业项目目标市场定位；
◆商业项目功能定位；
◆商业项目经营规模定位；
◆商业项目顾客购物疲劳度对商业规模的制约；
◆商业项目商圈购买力对单店规模的制约；
◆商业项目产品品种对商业规模的制约；
◆商业项目商场形象定位。

商业地产经营规划定位十六：如何通过设计手段实现产品价值的最大化
近年来商业地产呈现出勃勃生机，商业街建筑设计及景观规划等也日益受到业界关注。在商业地产的开发中，通过合理巧妙的规划设计，不但可以减少不必要的重建、改建所造成的浪费，还可以充分增加商业地产的内在价值和相关附加值，提高其市场竞争力。
商业地产设计增值四要素；
◆顾全长远利益； 
◆应适应民俗风情； 
◆整合多种资源； 
◆设计特色空间。