房地产税务筹划

房地产税务专题一、房地产税务筹划
一、房地产税务筹划途径和方法
（一）房地产企业税务筹划
1、企业税务     2、企业税务筹划
3、税务筹划要件   熟悉税法实务、把握税收政策、运用筹划方法、培养筹划意识
（二）熟悉税法实务
营业税、土地增值税、企业所得税、其他税、契税、印花税、房产税、个人所得税
（三）把握税收政策
1、政策优惠——纳税筹划首先在于用足税收优惠
免税、减税、扣除、抵免、退税
2、政策利用——纳税筹划重点是利用税法的漏洞、获取税收利益
利用转让定价、利用税收漏洞、利用税收空白、利用税收弹性、利用税收规避
3、税收规划——通过规划实现延期纳税也是纳税筹划的重要方式
（四）培养筹划意识
1、走出被动纳税    2、做到主动交税

二、房地产开发经营纳税筹划
（一）房地产开发经营税收
（1）预售征税    （2）清算征税（案例）
（二）房地产开发经营纳税筹划
1、房地产营销方式与税务筹划
（1）毛坯房和精装修房选择（案例）
（2）房屋单独出售和带设备出售选择
（3）房产价格折扣和送装修选择
（4）房地产折扣和租金、回购选择（案例）
（5）不动产转让与股权转让（案例）
（6）合作建房（案例）
（7）在建工程出售转让
（8）房地产企业自建自售的营业税筹划
（9）销售收入确定时间
2、利润核算与房地产税务筹划
（1）按征收率和按实清算征税选择
（2）按实际销售和项目清盘进行清算选择
（3）项目清算和滚动开发结转选择
3、关联企业交易和纳税筹划
（1）自行销售和委托代理销售选择（案例）
（2）独立企业定价和关联企业转让定价
（3）利用境外关联机构劳务可免征营业税
4、建筑施工税收选择
（1）委托代购（案例）  （2）委托代建
（3）购货对象选择     （4）建筑材料产品带安装企业企业选择（案例）

三、房地产转让税务筹划
（一）房地产转让税收
1、房地产转让税收
（1）出让方企业   （2）出让方个人
2、房地产转让税收例举
（二）房地产转让税务筹划
1、企业转让和个人转让
例：政策差异导致部分房地产企业利润由企业向个人转移
2、普通房和非普通房税收差别

四、房地产持有税务筹划
（一）房地产持有环节税收
1、自用     2、出租（案例）
（二）房地产持有税务筹划
1、房屋租赁税务
（1）房产税  （2）房屋租赁 （3）房屋租赁改为仓储

五、房地产企业税种筹划
1、土地增值税筹划
（1）收入分散  （2）成本费用  （3）利息支出 （4）政策优惠　
2、企业所得税筹划
（1）转让定价
第一，转让定价税纳税影响   第二，转让定价权益影响：
（2）避税公司 （3）合并申报纳税 （4）投资税收
第一，对外投资分回利润补亏和缴税
第二，股权转让和股息分红税收
第三，对外投资利润分配和股权转让
3、契税
（1）改制合并征税  （2）分立征税
4、个人所得税筹划
（1）个人工薪发放      （2）名义工资和实际工资
（3）个人劳务所得纳税  （4）工资和劳务关系处理

房地产税务专题二  房地产税收政策

一、房地产开发税收政策
（一）房地产税收政策调整
1、房地产开发企业税收   2、房地产开发税收政策调整
（二）房地产监管政策调整
1、房地产税收监管政策
（1）房地产业税收监管文件
（2）加强房地产税收管理要点
第一，建立税源监控   第二，促进及时缴税
第三，信息资源共享
（3）加强税收检查
第一，房地产行业连续五年被列为专项检查对象 
第二，一条龙税收管理    第三，一体化征税

二、房地产转让税收政策
（一）房地产转让环节税收  （二）房地产转让环节税收政策调整

三、房地产持有税收政策
（一）物业税改革分析
1、提出物业税改革背景   2、我国物业税改革   3、开征物业税影响

四、新一轮税制改革的房地产影响
（一）增值税转型改革的房地产影响
1、增值税转型改革   2、扩大增值税征收范围改革
3、增值税改革对房地产业影响
（二）企业所得税改革的房地产影响
1、统一内外资企业所得税改革   2、企业所得税改革背景
3、企业所得税制改革的影响
（三）个人所得税改革的房地产影响