科学的房地产策划需要遵循的8大原则

　　房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

　　要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。房地产策划thldl.org.cn参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。那么好的房地产策划到底需要遵循哪些原则呢？从宏观角度讲一共八大原则

　　一、独创原则

　　无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略,没有独创、毫无新意,要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能,它应贯穿房地产策划项目的各个环节,使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创,永不雷同,必须满足以下几个要求:

　　(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖,关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意,有的人只能“克隆”或照搬别人的概念,这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中,能在强敌中站稳了脚并销售成功的,策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区,开盘时以高素质、高价位出现,其有独创性的策划观念,独具一格,使很多顾客下定金购房。

　　(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想,是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖,立意是否创新,关系到房地产项目的差异化和个性化,并直接影响到项目在竞争中取胜,大到贯穿整个项目主题,小到报纸广告主题,无不是这样。策划主题独创,与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候,一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”,建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅小区,迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候,一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗,使居民们的窗外视线无比宽阔,风景悦人。

　　(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同,策划出的效果也就不一样。最着名的例子是广州奥林匹克花园,在人们还在用单一手段策划楼盘的时候,奥林匹克花园的发展商却用复合手段策划楼盘,地产业和体育业的复合,引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到,往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦,在建好的楼字中,推出十套主题样板间,以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形,使人看了以后大开眼界:我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到,增大了人们的购买欲。

　　二、整合原则

　　在房地产开发项目中,有各种不同的客观资源,大概可分为两大类:一是从是否明显看出来分,有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分,有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前,是松散的、凌乱的、没有中心的,但经过整合以后就会团结一起,为整个项目的发展服务。

　　为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源,必须做到以下几点:第一,要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢,抓住重点,使客观资源合力加强,达到1+1=3的效果。第二,整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心,远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三,要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的,不易被人发现,需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

　　三、客观原则

　　客观原则是指在房地产策划运作的过程中,策划人通过各种努力,使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划,必须注意以下几点:①实事求是进行策划,不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测,提高策划的准确性,③在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际,又有所超前。

　　四、定位原则

　　所谓“定位”,就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向,找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要,关系到项目的发展方向。一个目标定位错了,会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则,它的具体要求是:

　　第一,具体要从“大”、“小”两方面入手,大的方面是房地产项目的总体定位,包括开发项目的目标、宗旨,项目的指导思想,项目的总体规模,项目的功能身份,项目的发展方向,等等。小的方面是房地产项目的具体定位,包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位,等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向,对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的,具体定位是对总体方向的分解,各个具体定位要符合总体定位的方向。

　　第二,把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点,策划人首先要全面掌握定位内容的内涵,深入其中间去,确定其定位的难易点,有的放矢地找准目标。其次,每项定位内容的具体功用是一样的,要把它们整合好,利用好,为整个项目的总体定位服务。

　　第三,要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中,方法和技巧运用得好,往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位,建筑设计的最新理念不能不了解,设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下,是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍,确定方向。