房地产投资的区位价值理论说

　　房地产投资之所以有人收益大有人亏损，是因为房地产投资所要注意的问题和决策等因素很复杂，其中区位的选择对任何房地产企业来说都至关重要。从经济学层面上认识企业投资选址的理论渊源，明确某一特定城市影响投资价值的因素，在此基础上为房地产企业提出一个分析投资价值的框架，是本文所要研究的问题。

　　一、理论基础：企业选址理论

　　古典区域经济学理论认为，在经济人理性假定的市场经济条件下，企业的行为（包括选择活动和空间聚集）都以利润最大化为准则。企业选址在何地，关键是看当地的综合条件与其他地比较，能否使企业获得更大的净收益，这就是企业选址的利润最大化模型。该模型的核心在于其收益公式，即选址纯空间收益=空间收益（TR）--空间成本（TC）。在公式中，空间收益和空间成本分别反映收益和成本怎样随区位的变化而变化。空间收益曲线显示在既定税前成本的条件下，税后收益随空间的变化而变化；而空间成本曲线反映了每一区位的要素及生产成本的综合。如果把因区位变化而导致收益和成本变化的曲线汇在一起，人们就会发现利润最大化的区位在在两个曲线间的最大距离处，此处总收益减去总成本最大,空间价值也最大。房地产企业和其他企业一样会作出收益最大化决策，同时，由于房地产业生产经营具有极强的区域性，对于房地产企业来说，房地产投资thldl.org.cn时项目开发地点的选择，区位条件的变化及发展都对房地产投资的起着至关重要的作用。

　　二、核心思想：城市价值决定房地产价值

　　城市价值具体来说就是一个城市的投资价值，它包括城市软硬条件的方方面面。房地产既是生产品又是消费品，企业和个人选择房地产产品都会置身于城市综合环境中考虑，从这方面来看，房地产投资价值分析实际上就是城市价值分析，对城市综合条件的认知和把握会有助于房地产企业选择投资区位并形成持久的经济收益。

　　一个城市影响房地产企业投资成本收益的因素，总体上可分为要素供给、市场需求、同业竞争、相关产业、城市内部环境、城市外部环境六部分，这是房地产开发投资价值分析或投资区位决定的一般框架。

　　1、要素供给。生产要素包括资本、土地、人才等。资本是企业创造财富直接的要素，一个地区的资本规模、金融体系、融资便利度影响房地产企业价值的创造。土地是房地产业生存和发展的自然载体，是其存在的基本要素，土地丰裕程度和价格对房地产的开发投资十分重要。人才（一般劳动力、熟练劳动力和高级人才）的数量和质量决定着房地产企业的规模和技术层次，影响着房地产企业的竞争优势。

　　2、市场需求。市场规模和层次能够影响到房地产企业的盈利水平和市场占有率。当地和腹地房地产市场规模大、房地产消费旺盛，有利于拉动地区的房地产产业发展，有利于城市吸引更多的外部房地产投资。当地需求质量高、层次多样化，居民对新产品和技术含量高的产品的敏感度，都对房地产开发商的投资产生影响。

　　3、同业竞争。城市内房地产行业内部竞争的情况对房地产投资会产生直接的影响。本地房地产业竞争十分激烈，房地产业利润被摊薄，行业市场集中度较高，会使本地的部分房地产企业被淘汰而退出竞争，同时也会使城市外部的房地产投资者在投资时考虑更加慎重。本地房地产业竞争缓和，房地产业利润很高，行业市场集中度低，会促使本地的其他行业资本进入房地产业，同时也会使城市外部的房地产投资者加快向本地房地产项目投资。

　　4、相关产业。房地产业的发展不可能孤立的进行，房地产业的发展受到其他相关行业的支持与制约。因而进行房地产投资也必须考虑本地房地产相关行业的发展情况。首先是建筑、建材业的发展状况，它直接影响到房地产产品的生产；其次是为房地产业提供服务的产业发展状况，金融、法律、会计、监理、市场分析和研究、装饰装修服务业等等，专业化和各类服务组织发展充分，服务体系健全，可以降低房地产投资和运营的中介服务成本。

　　5、城市内部环境。城市内部环境可以分为硬环境和软环境。城市的硬环境主要包括基础设施和自然环境等。城市基础设施的充足性和质量对于房地产项目的价值大小起着重要的作用。城市自然环境的状况、城市环境质量也影响着房地产企业的选择和运营成本。就城市软环境而言，安全、稳定的社会环境和高效廉洁的政府管理直接影响房地产企业生产和交易的成本和创富的积极性；

　　6、城市外部环境。城市房地产的投资成本收益受城市所在地区、国家的环境与政策变化的影响，如果是特大城市或者国际性城市则还受到世界环境与政策变化影响。区域的发展水平、景气状况未来潜力影响成本收益。区域内人才、企业、生活环境、商务环境优越，房地产企业商业投资活动就可以有效利用这些有利的外部经济。