公司遇到房地产抵押，必须办理登记

导读：

 

经常会有“拿债权当现金”做交易的情况。比如一个公司向另一个公司买产品，不付钱，而是把自己对于第三方的债权转让给卖方，来抵产品的钱。这样的情况可以吗？卖方后来讨不来债该怎么办呢？

 

假设你是A公司，你与C公司进行合作，C公司要将对B公司的债权转移给你，以此换取你的产品。你肯定希望是现金交易，但是该债权是200万，而现金交易是100万。你评估了风险，觉得该债权上有房地产抵押，相对是有保障的，虽然不能立刻获得收益，但是这笔应收账款是很赚的。后来，债权未能如期实现，你也不慌，拿着抵押合同等书面合同去法院申请实现担保物权，但是法院驳回了你的请求。

 

你懵了，自己明明是签订了合法的债权转让协议，为什么不能要求拍卖担保物抵债呢？







一句话结论：

 

不动产抵押，一定要有登记手续。债权上有房地产抵押权担保，如果债权人变了，那么必须完成手续才能成为新的抵押权人，才能以此为依据讨债。

 

相关案例：

 

本文案例改编自浙江金华婺城区法院（2014）金婺商特字第2号“某实业公司与吴某担保纠纷案”：

 

B公司向C公司借款，且B公司以自己的房地产抵押给C公司作为该借款的担保，已经办理了抵押权登记手续。随后，A公司与C公司发生业务往来，C公司提出将前述借款债权及其附属抵押担保物权转让A公司，A公司欣然同意，但没有办理抵押权登记手续。债权期限届满后，债权未能实现，因此A公司向法院申请实现担保物权。

 

裁判结果：裁定驳回A公司要求实现担保物权申请，其可向法院提起诉讼。







两高律师解读：

 

1、物权法的规定



房地产抵押权要生效，必须得完成登记手续。《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。

 

2、担保法的规定



房地产抵押权要生效，登记是前提。《担保法》第41条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

 

债权转让了，抵押权转让，但是抵押权还是得办理登记。第50条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

 

3、不动产登记暂行条例实施细则的规定



债权转让，受让人可以持有关资料自行办理抵押权变更登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第69条规定，因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。

 

4、城市房地产抵押管理办法的规定



告知是一项义务。除了要办理登记外，原抵押权人还有义务告知抵押人，抵押权已经发生转移，便于新抵押权人申请实现担保物权。《城市房地产抵押管理办法》第37条第1款规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。