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企业培训知识:2014下半年楼市发展七大态势

时间:2014-07-17 来源:THLDL
  转眼之间,中国房地产市场就跨越了2014上半年,这个上半年市场充斥着观望情绪,成交量低位运行,“楼市崩盘”“降价跑量”“鬼城”等楼市字眼考验着购房者的神经。整个上半年,房地产贷款政策持续偏紧。那么,在这楼市宏观环境下,2014下半年中国楼市将会呈现出怎样的发展态势?

  第一,移动互联网时代快速到来,金融服务业务快速普及。

  移动互联网时代的到来,使得移动终端成为所有企业争夺话语权的地方,微信是目前移动互联网上最成功的工具,人们在微信上交流、购物、支付,新沟通工具的应用正在改变人们的消费习惯。微信会成为新商业的销售渠道和用户管理工具。房地产具有天然的位置属性,同时在交易过程中需要大量的沟通。因此无论对于购房者、经纪人还是销售代表,房地产移动互联网应用会非常有效,针对性很强。我们已经看到房地产移动互联网在未来发力的可能性。

  第二,开发商集中度提高,中小开发商竞争压力大。

  2006年开发商里销售额做到百亿的只有三四家,现在动辄就40多家过百亿,快速集中化,特别是未来这两年进程还会加快,强者会更强,中间行业也一样,有些可能就丧失机会,彻底退出。

  第三,房地产资产证券化需求迫切,房地产金融市场加速形成和完善。

房地产市场,下半年中国楼市发展态势

  未来十年,两个能力很重要,一是经营,二是金融。比如,我们那么多旅游地产,为什么就没做出国外那种模式,实际上就是一个经营问题。再比如,大家都说养老地产,讲来讲去都在讲开发问题,事实上,最关键的是你怎么解决金融问题。所以为什么说到了下半场呢?核心不是开发问题,而是经营问题和金融问题。

  第四,人口红利进入减弱期,城市化增速放缓,低附加值行业面临巨大压力。

  过去的低附加值同时意味着高周转,2013年之前的十年为了规模化,为了成交量,讲究高周转,讲究一块钱转几次,一年实现多少资金回报。那么下一个十年是不是还要高周转呢?我们要考虑一下,国家推动产业化,人工成本逐年上升,拿地成本越来越高,融资成本越来越高,机会越来越少,传统的高周转模式能否持续,得打个问号。所以,未来十年必定会产生商业模式的更新,要往高附加值上走,也必须往高附加值上走,因为往低附加值上走必定会走入死胡同。

  第五,资产的周期性变动、价格波动,导致对资金的收益、变现、管理、服务的专业化要求越来越高。

  未来将进入大资管时代,对资产管理水平要求很高。举个最简单的例子,比如你在北京买一套豪宅,你要出租,要保证资产的收益相当难。你没法保证,你不能天天飞过去,要有人帮你打点。现在住宅大家不愿意投资,就因为太麻烦了。所以,以后会很重视对资产的管理,包括收益、保值这方面的专业能力,不再是简单做销售。

房地产市场,下半年中国楼市发展态势

  第六,开发商资产从单边溢价变为收益、变现和管理。

  现在很清楚,综合体开发越来越多,纯住宅越来越少,这个肯定是趋势。原来我们说买套房,过两年就能涨多少钱,后面这十年不可能了。有资产和土地的单边溢价,你才能走高周转,没有你就不可能走高周转。因此这个时代,资产单边溢价削弱了,转为了资产的管理、变现,这个会变成一种能力。比如说现在上海很多楼搞大宗交易,你要能交易出去,不是说街上拉两个背包的就能够成交了,这就要求资产的变现、收益及经营管理能力。

  第七,中国房地产从一元转变为二元市场,一二线和三四线市场分化明显。

  中国房地产市场原来是一元市场,比如说1993年到2003年,这十年是北上广深,一线城市。2003年到2013年是二线城市。现在大家突然发现三四线城市不太好,不敢进了,都集中在一二线城市,大家都抢地,土地价格就涨起来了。为什么三四线城市不敢去了呢?因为房地产的问题你解决不了了,比如说那需要你整合产业的能力,需要你商业经营的能力,你发现你全不具备,能力有缺陷,你只会做住宅开发,这时候你就不敢去三四线城市。因此我们认为中国变成了二元市场,一个是一二线城市以资产占核心的市场,第二个就是三四线城市。所以未来对开发的挑战会越来越大,反而一些复合地产商借机起来了,因为他有复合能力,他敢进三四线城市,比如说他能解决地级市的产业问题,招商问题,他能解决商业利润问题,消费品牌问题,他就敢进。因为到三四线城市拿纯住宅用地的机会越来越少,这相比前十年也是一个转变。

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