上海房地产价格走势预测

　　今年１至８月，上海住宅价格的累计涨幅已达19.3％，超过去年全年涨幅，预计今年全年涨幅将达２５％左右，这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。房价的飚升、火爆的局势使开发商能够举出几十条理由对沪上楼市青眼有加，上海房地产价格的居高不下也一直为众多购房居住者和投资者所关注。大家都惊叹于上海房价越来越“看不懂”了。

　　上海房地产是否隐藏着过度投资和投机的征兆？未来房价的走势又将如何？日前记者就房价的相关问题专访了合生创展集团有限公司副主席项斌先生和著名房产经济学家、上海市社科院房地产业研究中心常务副理事长张泓铭教授。两位业内人士对此话题均是喜忧参半，积极乐观的态度中仍然保持着一份清醒务实。

　　喜：需求释放，引发总体趋势向好

　　“就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。”张泓铭教授表示，如果横向同一些沿海城市相比较，上海的房价涨速并不领先。不过同自身比较，跑得快了一些。从长期角度看，上海房价的上升将保持较长的时期。除了地价长期上升因素之外，根本的原因是上海要在20年时间中，基本建成具有4个国际中心功能的世界级大都市，这对于国际、国内的吸引力无比巨大，上海的房地产市场将具有全国性质和国际性质，导致需求强劲、持久，推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏并不会改变上海房价总趋势的长期上升。

　　他认为，在上海房价将长期上升这个大背景下，导致当前上海房价跑得快一些的原因有三：一是真实需求的大量释放。多年来，中央和上海市政府采取了一系列鼓励住房消费的措施，其中最重要的莫过于已售旧公房的提前上市和宽松的购房抵押贷款政策，使各种人群（本市、外地、海外、外国人）在上海购租住房的积极性相当高。二是套利需求活跃。为了再出售赚取差价而购买的行为可能过于活跃，为价格上升推波助澜。三是部分未来需求的提前释放。前两年旧区改造和动拆迁的力度大了一些，一部分被动拆迁居民本来并不具有即期改善住房的愿望和条件，在拆迁的情况下，提前购买了新的住房。

　　从数据分析来看，上海本地、外省市和境外人士在上海购房比例在2003年上半年分别为75.6％、18.40％和6.00％，同时预计外省市购房者比例将会达到20％，境外人士的比例将会达到10％。项斌先生拿上海和香港的房地产市场做了一个对比：1997年左右香港房价是上海房价的20倍，而今是上海房价的3倍左右，但香港的人均财富是上海的10多倍。由于上海的房价比许多国际城市低得多，加上目前美元同人民币的比价大，两个因素叠加使海外散客对投资上海房屋的收益预期良好，由此形成了一股海外客套利需求（短期或长期）的势头。

　　房价升势坚挺，原因除了上海经济的持续高涨带动了老百姓的生活质量的提高，其显著标志就是要购房置业及上海投资环境的不断改善外，还由于上海房地产市场化的程度高，比如地价涨了，动迁成本高了，居住质量环境的提高，这也带动了房地产的涨价。购房者的承付能力不断提高，越来越多的开发商偏向于开发中价位以上楼盘，造成了供应结构的上移。

　　忧：投资过热，房价非理性飚升

　　但面对“炒房热”和房价加速上升，张泓铭教授深表忧虑。“大量的投资性购房，会放大虚拟需求。”以投资为目的购房者并非真正的居住者或使用者，他们购房后房屋仍停留在流通阶段，成为无法统计的空置房。——上海已出现了这样的“空城”现象，浦东某些大型社区，交房很长时间，入住的业主仍然稀少。三级市场新建商品房寻求转让和出租的比例也在增加。这说明虽然目前上海开发商手中的空置商品房在减少，但购房者手中的“空置房”却在增加。如果越来越多的房子没有真正进入“消费领域”，而作为投机获利的载体，会导致房价越来越高。

　　项斌在采访中也对记者流露出对楼市的担忧：上海房地产价格的上升过快使上海一些购房者由于找不到自身能够承受的房子，开始向更高一级的房产消费，这种越级消费可能会提前透支上海的房地产市场购买力，同时也会误导政府调高对土地价格的预期，如此将进一步促使开发商拿地的成本上升，导致地价的成本被摊加到房价中，从而使房价继续攀高。而且，一些开发商借相关利好之势，超过实际的高估或非理性盲目抬高价格，损害的不仅是购房者的利益，在一定程度上也会对开发商本身构成杀伤力，进而影响整个上海的房地产市场的健康发展。

　　项斌认为，每一个房地产市场的有效指标最终来自这一区域房地产市场的最终端的需求量，不管是一级市场或者二手市场，占据最大比例的终端消费群体是市场的主宰。尽管有中间环节的投资和投机行为，终端消费者的消费能力仍是房地产最终价格的主导者。当一个楼盘在缺乏实质基础支撑的情况下随意涨价，该楼盘必将失去一批有效客户群。种种迹象表明：上海的高端住宅在新房贷面前已经发出了相当强烈的“抛盘”信号。“用不了两三年，上海的豪宅肯定要跳水。”他分析，最危险的是市郊别墅项目。

　　至今上海在建的别墅项目达170多个，开发用地占到上海房地产thldl.org.cn住宅开发总面积的1／3。但每年上海的别墅需求量也就在150万～200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10％。这说明目前上海别墅市场供应量的迅速放大已出现了供过于求的现象。由于用于自住的郊区别墅实际自住需求的走低，未来此类豪宅的空置率将继续上升。

　　项斌表示，目前上海高价房市场的消费者一半以上来自外省市和境外，这些消费者购买高价房的用途主要是投资，而投资行为的变数很大，一旦这些投资者在高位抛售，势必对市场造成严重冲击。二手房市场的抛盘增加，将会对整个房地产市场造成供给量增加、需求量降低。但从长期看，由于上海城市土地供应仍然相对稀缺，地价的升高使房地产价格下跌的可能性很小，未来具有潜力的地段楼盘仍有增值空间。但投资房产则要小心，要研究楼盘性价比，不要被一些市场所谓的“概念”所蒙蔽。

　　“从某种意义上来说，目前上海的住房需求表现为刚性，住房供给相对来说表现了一定的弹性，只要调控得法，使房价保持良性循环，房地产市场就能健康发展。”申城房价上涨的合理因素和不合理因素是并存的，房价上涨合理因素有成本推进、内在品质提高和需求拉动等，不合理因素主要有地价升幅过大、市场结构性失衡和开发利润率过高等。虽然其中合理因素是主流，张泓铭仍然建议有关方面应提前采取防范措施：抑制虚拟需求，实施温和调控，并建立房地产预警系统，对房地产市场出现的一些不健康的征兆提前预警，防范可能出现的波动风险。