区域房地产公司经营者的人力资本价值

　　长、非市场干扰因素多、区域市场特征差别大等地产业固有的产业特点，加上我国房地产公司经营现行管理中普遍存在的信息不足以及信息不对称的事实，管理腐败仅靠会计和审计来控制和监察无法遏制的，所以我们更加应该转变解决代理问题的思路。 

　　思考：寻找地产业的价值分配要素 

　　在区域房地产公司经营者作为集团总部代理人这样的身份出现的时候，我们有充分的理由相信，区域公司的经营者是不会总以集团总部的最大利益而行动。所以解决区域公司经营者代理问题的有效解决思路是集团总部考察如何运用财务刺激来激励区域公司经营者，以尽可能减少区域公司经营者和集团总部的利益偏差。 

　　一种简单的表达激励合约的方法如下： 

　　W＝A＋BX 

　　这里W是区域房地产公司经营者的报酬，X是测量到的业绩（例如利润）。变量A代表区域公司经营者的报酬中的固定部分，即无论最后的业绩怎样他都会获得的报酬。变量B代表了报酬与业绩的关联程度，我们称之为剩余价值分配系数。 

　　在这样的一个和约关系里，A和X都是容易界定的，问题的难点在于如何界定一个令委托方和代理人都满意的剩余价值分配系数。 

　　按照传统的价值分配理论，资本是企业创造剩余价值的唯一决定因素，劳动是受资本雇佣的从属因素，所以劳动者只是获取市场的雇佣收入，资本的拥有者拥有企业全部的剩余价值的分配权。 

　　人力资本理论突破了传统理论中的资本只是物质资本的束缚，将资本划分为人力资本和物质资本。物质资本指现有物质产品上的资本，包括厂房、机器、设备、原材料、土地、货币和其他有价证券等，而人力资本则是体现在人身上的资本，它表现在蕴含于人身中的各种生产知识、劳动与管理技能和健康素质的存量总和。所以，参与企业剩余价值分配除了物力资本之外，应该包括人力资本。 

　　地产企业有效的激励机制应该要建立现代人力资本理论基础之上。在长期的为房地产公司thldl.org.cn咨询实践中，我们发现基于人力资本理论之上的要素贡献法可以有效解决企业的“代理难题”。要素贡献法简单说来就是根据房地产企业价值构成要素来确定经营者的剩余价值分配系数。要素贡献法的前提要先选择参与剩余价值分配的要素，根据我国地产行业的特点，企业剩余价值分配的要素包括： 

　　（1）资本。资本是现代经济活动的首要要素，任何商业活动都不能脱离资本之外而运行。房地产行业是一个资金密集型的行业，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。 

　　（2）品牌。我国房地产行业已经进入了品牌经营时代。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。品牌化经营将会提高房地产企业地域扩张的效率，降低开拓新兴市场的营销成本。 

　　（3）技术。技术是现代经济活动的重要要素，所有的产品和服务都是以一定的技术为基础。经过十多年的高速发展，我国房地产行业的产品已经从“供不应求”进入“供大于求”时代，追求产品高质量和个性化的需求特征趋势越来越明显。