如何解决中国房地产经济中的泡沫问题?

　　一.中国房地产经济中的泡沫问题

　　1.解决泡沫中国房地产经济是中国人的当务之急！！房地产商应该把房价降低到5000元以下每平方米！

　　2.为何普通老百姓(工人)一辈子赚钱连个房子都买不起呢？原因是：政府腐败的结果！！

　　3.深圳的房子为何均价要一万多元每平方米呢？据房产管理局统计：其实普通房子的造价为500元每平方米.

　　4.泡沫经济是谁制造的呢？我觉得银行是泡沫经济的罪魁祸首！！

　　5.房价为何贵的离奇？是想一夜暴富的地产商的罪邪！

　　二.如何解决中国房地产的泡沫问题.

　　1.房子降价是解决泡沫中国房地产经济的根本！也是中国房地产经济开发商做大做强的出路。

　　2.政府应该严格调控银行的贷款申贷问题，

　　3.老百姓应该时刻关注政府官员的贿赂现象！

　　4.购房的朋友应该时刻关注地产商的欺诈行为，多多学习房地产的知识！

　　5.新闻媒体去暴露地产商的投机心理和欺诈行为，

　　6.购房的朋友尽量在网上了解房地产开发商的情况，以及房价信息.

　　7.政府应该正确引导消费者(购房的朋友)，购房应该注意的问题(防震，环保等).

　　三.泡沫中国房地产经济的分析和揭露

　　中国房地产经济是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一个小小房子？不就几块砖头和水泥吗？所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳，更没有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。

　　(一).中国房地产经济中的房价是怎么构成的？

　　我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。

　　房价共有8个项目构成：

　　1.土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；

　　2.由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；

　　3.本体建筑安装工程费；

　　4.工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；

　　5.住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、 教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。

    6.建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；

　　7.住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；

　　8.利润：为前七项因素之和的3%至10%。

　　列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即每平方米440元，单位本体造价为1801元，工程管理费为1801*2.6%=46.8元，利润按总价的5%计算，为220元。住宅区开发配套费找不到明确数据，计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。利息为107.75元公用设施基金为81.97元。

　　本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关，估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。

　　普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的区别就是利润了。

　　(二）中国房地产经济的房地产的暴利有多高？

　　深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平米分摊的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人很多，我的印象中南头一带花园当时也在4000-5000之间，市内的应该更高。全市职工月平均工资1988 年为282，1998 年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。

　　当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米800元也够了，摊到每建筑平米为480元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少利润，自然就少交很多税。

　　后来中国房地产经济thldl.org.cn经过金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹。

　　97年左右，随着香港的回归以及香港房地产的高涨，深圳房价又疯长。当年台湾花园的均价为11000，而罗湖的销售均价是9000，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为4000左右。当时的多层的成本估计不会超过2000，高层不会超过3000，房地产商又大赚了一次。这里面自然少不了香港人的推波助澜，当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的人都亏得一塌糊涂。这也是前几年上海猛炒房地产的时候，深圳没动静的原因，身边买楼吃亏的人实在太多了。

　　深圳房价最低的时候估计是2003年非典前后，当时福田一带的新房大约5000-6000，还费劲打广告，当时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润。

　　06年福田和南山的新房的房价到了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的，以特区报社后面的五洲星苑为例，均价是8500，因是高层，又没有什么社区，地块据说是93年取得的，如果是一手地，楼面地价600元够了，当然如果原来拿地时的规划是建多层的，那土地成本可以忽略不计。该楼实际成本估计不会超过5000。而商报社附近的凯旋国际也是高层，已经卖到11000了。房地产商又开始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个亿万富翁出来了。

　　不过更令人大长见识的是一贯以走高端路线着称的百士达公司，其开发的红树西岸，2001年的拍卖地价为楼面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了。该公司最善于做秀，宣传其楼盘采用很多了新技术，质量又是如何高，用料好。我们就算它每平米的建造成本3000元，比03年的微利房1800高出1200，其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元，这样的成本也不过9555元，但它现在的均价是27000，共25万平米，净赚42亿。我算出来之后看见这个结果，差点以为计算器坏了。要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们可是拿命来做生意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。

　　这种楼盘并没有独占的资源，就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就可以复制。跟96年一万每平米的那些罗湖房子一样，过段时间人老珠黄，身价自会大跌。据说晚上亮着灯的没几户，也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住，那只能说人傻钱多。

　　而如果是近年拿地的，由于地价已经疯长，地价对房价的影响已经比较明显。如万科城一期，2003年取得的地，每平米楼面地价为2400，加上建造成本和政府收的费用，每平米卖5700，利润不会太高。不过据说后面几期已经大涨了。

　　最近在龙岗拍卖的一块地，已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781，以后楼房不卖8千就没什么钱赚。按这个标准，市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万。香蜜湖最贵的一块地，楼面地价是7000，据说建的别墅要卖4.5万。

　　我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱，也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还很遥远。每次疯狂，总是前面的人大赚，最后总有几个替死鬼。