观点1+1：房地产经济调控

　　■房地产经济观点背景 据3月16日《京华时报》报道，全国政协委员、著名经济学家厉以宁日前接受了媒体采访。他表示，我国房地产泡沫毋庸置疑，高房价还影响了社会心理。

　　■房地产经济观点一

　　房地产经济调控应借两会加码

　　自2010年1月10日“国11条”发布之后，北京、上海等地相继出台配套文件。在中央及地方政府的频频发力之下，楼市似乎进入了“盘整”阶段，一线城市楼盘多遭遇春寒。可见，两会的召开，多数人仍希望今年出台新的楼市政策，使其一圆买房梦。

　　但毋庸置疑的是，要使抑制畸高房价的相关政策发挥应有效应，防止政策效果在执行过程中被弱化，“国11条”的出台还仅仅是个开始。在保持政策连续性和稳定性的同时，房地产经济调控还应重视进一步完善政策与加强执行力度。
　　首先，房地产经济要遏制房价过快上涨，保障性住房建设是“利剑”。加大保障性住房的开发力度，尤其是廉租房等政策性住房的投资和建设，从根本上解决低收入群体的住房问题，不仅可以分流一部分市场需求，更能够在一定程度上扭转各层级消费群体盲目涌入商品房市场所造成的房价持续上涨预期，最终形成以整体房价的适度均衡来促使购房需求的渐次释放。

　　其次，在税收环节，房地产经济应当加快推进物业税试点。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动，整顿房地产市场秩序、稳定房价；通过差别税率对房地产市场进行调节，亦可大大减少购房中的 “贪大”心理，在一定程度上节约土地资源，增加住房供应量。此外，在信贷环节，应明确按照家庭而非个人执行“二套房贷”政策，以减少投机行为对房价的不当推动。当然，无论是物业税政策，抑或二套房贷政策，其核心皆在于提高投资性房地产经济thldl.org.cn的成本。

　　应该注意的是，作为民生政策的 “首套房贷七折优惠利率”，不仅不应叫停，还应作为长期政策贯彻下去。政府调控房市的原因，本身就在于房价远远超出普通百姓的实际购买力，而首套房贷优惠政策设立的初衷，亦是为了保障自住购房者的居住需求。因此，银行仍应对其重点发展，而非采取“一刀切”的做法，收紧首套房贷优惠政策。相关部门更应坚定首套房贷优惠政策将会一如既往贯彻下去的信念。（据3月17日《经济参考报》郭田勇/文）

　　■房地产经济观点二

　　让开发商算房价如猫粮给老鼠保管

　　要说今年两会哪组数据最有争议，无疑是“去年房价上涨1.5%”的离谱统计。大部分民众认为这组数据除了无法自圆其说外，无形中还给高房价作了掩护。全国政协委员王超斌甚至高呼：“绝不可能，这个数据太不负责任，全世界人民都不会相信。”一片质疑声中，国家统计局日前召开由开发商和协会代表参加的房价统计座谈会，再次表示要改进统计制度和方法。

　　给开发商递个算盘去统计房价，不是将一袋猫粮交给老鼠保管吗？盘点时，掌握猫粮的老鼠肯定会加大投资成本，而一旦计算日常开销，老鼠又肯定将其含糊过去。这样下来的统计数据，自然就构成了房价“子丑寅卯”的不清。难怪开发商代表也笑了，认为公布平均房价根本就没意义，犹如在播报平均气温。

　　对于现在的房价统计数据，统计局有关领导也比较恼火，认为此前“内部有人说，目前的统计体系是完美的，数据是真实可靠的”原来还是一笔糊涂账。那么，开发商单方面提供的数据靠不住，“内部人”的数字也不准。我们又靠谁呢？忽然想起一个在统计上很有办法的老外。那就是1999年首创中国内地 “百富榜”的英国小伙子胡润。当年，在我国统计数字还很不健全的情况下，他硬是带着几位助手，把中国排前100名富豪的家底儿翻了个底朝天。虽然每年都有富豪出来澄清或叫板，但最终都鸦雀无声。从这个结果看，胡润的数据统计肯定会有它可信的地方，否则很难坚持到今天。

　　为什么官方数据的公信力比不过非官方数据？其实道理很简单，皆因胡润借助了第三方力量，以民调方式当面访问或入户调查，再结合法定的财务报表，使数据的准确性、可信度大大增加。如果官方也引入胡润式的“第三方”力量，再与行业、企业数据相互印证，就不会让房价总是被“差异性、波动性”所掩盖。

　　要知道，房价统计数据之所以经常打架和失真，究其原因，是几组最关键的数据总是牛头不对马嘴。投资一本账，施工一本账，成交又有一笔账。经常是张三回答不了李四，李四又印证不了王二麻子，最终导致老百姓口袋里的“房价”，总与统计局报表上的“房价”对不上号。就连国家统计局原局长李德水委员也在两会期间坦承：“房价数字是调查队向开发商要的，并非实际交易价格”。也就是说，单方面相信开发商提供的数据，其真实性必然会大打折扣。

　　其实，我给统计局推荐的胡润，其调查手段也没多少秘密和诀窍。如他前不久为了调查奢侈品在中国的购买力，面对面访问了383位个人资产千万以上的富豪，在很短时间里就掌握了核心数据。只是与官方不同的是，胡润的调查方法总是 “突然袭击，绝不事先征得对方同意”。

　　眼下，在土地、建筑、开发和销售成本的叠加下，房价变得更加捉摸不定。在波段状态增多的吊诡下，只有引入更多“第三方”手段，再结合企业的信用制度，方能改变房价数据屡屡失真的局面。否则，房地产经济即便有再好的定级机制，也很难让房价统计摆脱纸上谈兵、前后矛盾的尴尬。