房地产信息论坛：精英共论2010变革发展

　　由于近几年房地产发展迅速，地产变革发生了飞跃般的变化，清华领导力针对此次主办的新机遇新挑战，地产精英们在房地产信息论坛中的真知灼见，希望能给从事房地产企业的读者提供一些参考，引起共鸣！

　　一般情况下，一个行业从低谷向上升的时候，先消化库存，价格再上去。但是房地产却并没有这个阶段，去年的价格一路往上走，这不能用经济学的规律来解释。我认为主要原因，第一是货币政策，第二是地方政府的力挺，第三是房地产效应。
　　
　　由搜狐焦点主办的“新机遇新挑战——2010房地产变革与发展高峰论坛”日前举行，众多地产行业大腕、重量级经济学家及著名学者从全新的角度剖析了2010年房地产业的发展环境和未来，就房地产供需矛盾以及房地产与宏观经济的关系等发表了真知灼见。

　　房地产信息论坛——高房价是宏观调控“拦路虎”

　　国家信息中心专家委员会委员 高辉清

　　2009年，为对抗次贷危机，房地产行业起到了很重要的作用。

　　而2010年，则应该是高房价退出的时候了。因为，首先，宏观经济环境已经改变，“保增长”变为“调结构”，已不需要靠房地产拉动经济增长；其次，目前国内产能过剩实在太严重，消费比例很失衡，而高房价已经对刺激内需产生很大的负面作用；第三，房地产泡沫一旦破裂对中国的杀伤力非常大，这方面亚洲金融危机、日本泡沫破裂均是历史教训。

　　房地产信息论坛：我个人认为房地产要走向健康发展的道路，首先要从根上改革一些东西，根上包括三个：第一，要理顺中央和地方的财税关系，地方政府不能永远靠土地财政；第二，理顺政府和房地产市场的关系，必须把房地产分开，两个市场，一个是商品市场，一个是保障性市场，政府这只手主要定位为保障性住房，而不是把手完全控制在商品性的市场上；第三，建立规范的信息披露法规制度，只有把各种各样的房地产信息thldl.org.cn公开透明地披露，房地产行业才能走向规范。

　　房地产信息论坛－－－中国缺少专项型地产企业

　　建银国投集团董事长

　　中国风险投资专家委员会委员 翟山鹰

　　中国目前的房地产公司同质化非常严重，10个有9个长得奇像无比。中国会做房地产信息论坛产业链的企业不多，更缺少专项型房地产企业。比如，在养老地产方面。

　　2015年，中国将结束人口红利时代，老人花的钱比年轻人挣的钱多，社保问题将更加突出。而根据去年10月份的资料，中国有1.69亿的老人超过65岁。光北京超过65岁的老人按比例就应该有300多万，如果一半住养老院，那就是150万人。如果按1万人一个养老院的规模，北京周边至少需要150座才能满足这个需求。

　　但是，却很少有人关注这一需求，没有人发现在美国纽约主板上市的一系列地产公司，都是专项型房地产公司。建设养老型社区跟开发普通的住宅产品完全不一样，每一种设备、每一条路、每一个用具、每一项管理都不一样。比如现有的体检机构怎样与养老社区结合，养老体系如何进行现代化管理等等，没有专项服务于这种体系的机构。实际上，这种专项的房地产公司在中国会拥有很大的优势，但是却没有人去研究、发展。所以现在房地产公司自身产业链有问题，在这种产业链下使用金融工具的效果就变得很不好。

　　房地产信息论坛－－－土地招标可抑制地价上涨

　　著名经济学家、天则经济研究所所长 茅于轼

　　有几百种因素都会影响房价，但一定是通过两个渠道，一个是供给，一个是需求。供不应求涨价，供过于求落价，不但使我们永远能买到房，永远也能卖掉房子，你的房子能卖掉，更重要的是它创造了财富。

　　供求决定房价，但什么原因又导致了房子的供给不足呢？不是建材供给不足，也不是盖房子的劳动力供给不足，而是土地供给不足。为什么土地不够用？因为不仅要盖房子，还要种粮食、修高速、盖工厂等等。

　　有没有在供需之外影响价格的？有一个因素就是土地交易方式。目前国家规定，土地交易必须通过拍卖。但是拍卖的方式一定会使得土地价格往上走，谁出的价钱高就卖给谁，当然就越来越贵。其实，这种方式扭曲了价格。因为房地产开发土地出让也可以用招标的方法。拍卖是谁出的价钱高买谁的，招标则正好相反，大家谁出的价钱低我就买谁的。实际上，招标也是市场定价，采用招标的方式，开发商可以在不同的土地之间挑一块比较便宜的地。如果这块地买的人很多，再用拍卖的办法，这时拍卖的价格就上不去了。为什么？因为周边有其他的土地在招标，这样就能把土地价格合理化了。

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