中国房地产企业：结构与趋势
时间：2010-04-14 10:18:59
来源：清华领导力培训
随着房地产整个产业的升温，各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到，房地产除了直接可以感受到的房屋和决定房屋价格的市场外，还有一种潜伏住宅和市场之下的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者，是市场的主体，对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。为避免重复，本篇的中国房地产企业主要指房地产开发经营企业。
一、 中国房地产企业数量和规模
中国现有房地产开发企业28000多家，平均资产总额仅为4400万元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有2万多平方米。房地产企业中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产企业上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。 从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达80%。全国的市场占有率情况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0.94%（其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%），而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。
二、1997－2005年中国房地产企业资金来源结构变化趋势
根据我国现行统计制度，房地产资金来源是按房地产项目来进行统计的，包括：（１）国家预算内资金：在计划体制下，国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金形成企业资本金。随着我国投融资体制的改革，政府不再向国有企业增加财政投入用作中国房地产企业thldl.org.cn资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入；（２）国内贷款面向开发商的贷款；（３）债券（企业债券）：房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付；（４）利用外资：指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业；（５）自筹资金；（６）其他资金来源：主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。中国房地产企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。
通过对1997年—2005年间中国房地产企业资金结构分析，我们发现如下特征：（１）从总体规模上，1997－2005年，我国房地产业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行；（２）从资金来源结构来分析，2003年是分水岭1997年—2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高；（３）随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，有大约70%来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55%以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。
三、应用成分数据方法预测2006－2010年房地产资金来源结构
在描述性统计分析中饼图或条形图是一种极为常用的分析工具，饼图或条形图中各份额数据的组合又被称为成分数据 成分数据是一种被广泛应用的数据类型。在社会经济管理的许多领域中，成分数据有着非常重要而广泛的应用如可以用于分析研究对象结构的变化规律或者推测研究对象结构的发展趋势等。本文整理了1997－2005年上述6个指标的时间序列数据，根据这些历史数据建立预测模型应用成分数据分析方法预测出2006－2010年的的成分数据。得出如下结论：
１、从总体规模上，我国房地产投入的总量仍然保持较大的规模，但随着宏观调控政策效应的逐步显现，增长速度减缓，资金构成结构发生了较大的变化。
２、房地产投资中国家预算内资金进一步减少，每年仅有10多亿元，银行贷款所占比重未来可能呈下降趋势，国内贷款从1997年23.87%降低到2005年18.1%，模型预测2006年以后将降到10%以下，表明宏观调控政策实施的结果在逐步显现，也带来了房地产资金供给的深刻变化。自筹资金和其他资金来源所占比重逐年增加，其中作为资金主要构成的其他资金来源（主要由定金、预付款、按揭贷款等组成）呈明显上升态势，外资投入的方式和渠道发生较大变化，也给下一步深化宏观调控政策，控制系统性风险带来了一些新问题。
四、中国房地产企业政策建议
１、适当加大财政支持，推进完善我国住房保障制度。当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾，相对于国民经济的协调发展，固定资产投资和住房建设总量已经偏高，速度偏快，但真正适合中低收入家庭的低价位中小户型严重不足，住房保障问题日益突出。建议在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，运用投资的乘数效应，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房，引导居民根据各自的经济条件，通过不同的途径解决居住问题。在政策的具体应用方式上，可以根据各地的不同情况，突破现有的对经济适用房和廉租房建设减免税收的单一模式，探讨对保障性住房购房人实行货币补贴、个人抵押贷款贴息等金融政策创新。
２、进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险。几年来国家在收紧银根的同时，并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组。随着时间的推移，部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大，可能形成银行呆、坏帐的集中增加，进一步拓宽房地产企业合法融资渠道迫在眉睫。首先，要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金包括私人投资或者企业之间的投资，剩下20%才是银行贷款。其次，要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。再次，要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。
